Clauzele neuzuale în contractul de închiriere

Instituţia clauzelor neuzuale în relaţia dintre profesionişti este un element de relativă noutate pentru sistemul de drept românesc, introdus odată cu intrarea în vigoare a Noului Cod Civil (i.e. la data de 1 octombrie 2011), prin textul art. 1203: „Clauzele standard care prevăd în folosul celui care le propune limitarea răspunderii, dreptul de a denunţa unilateral contractul, de a suspenda executarea obligaţiilor sau care prevăd în detrimentul celeilalte părţi decăderea din drepturi ori din beneficiul termenului, limitarea dreptului de a opune excepţii, restrângerea libertăţii de a contracta cu alte persoane, reînnoirea tacită a contractului, legea aplicabilă, clauze compromisorii sau prin care se derogă de la normele privitoare la competenţa instanţelor judecătoreşti nu produc efecte decât dacă sunt acceptate, în mod expres, în scris, de cealaltă parte”.

Art. 1203 din Codul nostru civil este o traducere aproape fidelă a art. 1341 alin. (2) din Codul civil Italian cu singura diferență că legiuitorul nostru a adăugat în lista clauzelor neuzuale și categoria celor care stabilesc legea aplicabilă contractului în detrimentul părții căreia i se impune clauza.

Potrivit art. 1341 din Codul civil italian, (1) Clauzele standard stabilite de una din părţi produc efecte faţă de cealaltă parte dacă, la momentul încheierii contractului, aceasta din urmă le cunoştea ori trebuia să le cunoască manifestând o diligenţă obișnuită. (2) În orice caz, nu vor produce efecte dacă nu sunt acceptate în mod expres şi în scris clauzele [n.n. standard] care stabilesc în favoarea celui care le propune, limitarea răspunderii, dreptul de a denunţa unilateral contractul sau de a suspenda executarea, care prevăd în detrimentul celeilalte părţi decăderea din drepturi, limitarea dreptului de a opune excepţii, restrângerea libertăţii de a contracta cu terţe persoane, reînnoirea tacită a contractului, clauze compromisorii sau prin care se derogă de la normele privitoare la competenţa instanţelor judecătoreşti”.

  1. Condițiile calificării unei clauze drept neuzuală

Pentru a putea fi calificată drept neuzuală, cu consecința nevalabilității ei potrivit art. 1203 din Codul civil, o clauză va trebui să întrunească în mod cumulativ următoarele cerințe:

  • să fie un standard, respectiv (a) să emane de la una din părţi, (b) să fie utilizată ori să aibă vocația utilizării cu caracter general şi repetat şi (c) să nu fi fost negociată de părţi

și

  • să se încadreze în cel puţin una din categoriile de clauze enumerate expres în cuprinsul art. 1203 din Codul civil, respectiv: clauze care prevăd în favoarea celui care le propune (a) limitarea răspunderii, (b) dreptul de a denunţa unilateral contractul, (c) de a suspenda executarea obligaţiilor și care prevăd în defavoarea celeilalte părți (a) decăderea din drepturi ori din beneficiul termenului, (b) limitarea dreptului de a opune excepţii, (c) restrângerea libertăţii de a contracta cu alte persoane, (d) reînnoirea tacită a contractului, (e) legea aplicabilă, (f) clauze compromisorii sau (g) prin care se derogă de la normele privitoare la competenţa instanţelor judecătoreşti

și

  • să nu fi fost acceptată în mod expres și în scris de partea căreia i s-a impus.
  • Condiția caracterului standard

Referitor la cea dintâi condiție, menționăm că în practică, contractele de închiriere sunt, de cele mai multe ori, un standard al proprietarilor, fiind concepute cu intenția de a fi utilizate general și repetat cu chiriașii.

Statistic, acest fapt poate fi explicabil prin prisma disproporției dintre valoarea bunului închiriat și valoarea totală a chiriei, precum și a prejudiciilor la care ar fi expus proprietarul în cazul unei folosințe necorespunzătoare a bunului de către chiriaș: cheltuieli cu repararea bunului, răspunderea contractuală față de chiriașii învecinați pentru neasigurarea folosinței liniștite și utile a spațiului, în unele cazuri – răspunderea civilă delictuală pentru lucruri și pierderea indemnizației de asigurare, etc.

Tocmai din acest motiv, pentru proprietar, este necesară trasarea cât mai clară a limitelor și condițiilor de exercitare a dreptului de folosință a spațiului de către chiriaș, iar pregătirea în avans de către acesta a contractului de închiriere apare ca este soluția preferabilă.

Evident, și ipoteza inversă este posibilă, respectiv ca, standardul de contract de închiriere să fie pregătit în avans de locatar fără posibilitatea locatorului de a-l negocia.

Una din condițiile esențiale pentru a fi în prezența unei clauze standard (premisa necesară pentru ca o clauză să poată fi calificată drept neuzuală) este neacordarea de către partea care o propune (oricare dintre locatar sau locator ar juca rolul acestuia) a oportunității reale de negociere celeilalte părți.

Aceasta nu se confundă cu simpla cunoaștere a clauzei de către cealaltă parte, care nu poate suplini negocierea.

Așa cum s-a reţinut în doctrina germană[1] și cum credem, pentru pertinența argumentelor că ar trebui să se aplice și în dreptul nostru, negocierea nu este efectivă dacă partea care propune standardul formulează o simplă invitaţie către cealaltă parte de a modifica ori de a respinge clauza. Este necesar ca autorul clauzei să facă „dovada intenţiei sale reale de a devia de la propriul standard pentru a avea parte de o negociere reală”, astfel încât cealaltă parte să aibă posibilitatea de a-şi proteja interesele influenţând conţinutul clauzelor contractuale.

În opinia noastră, dacă partea căreia i s-a propus clauza a avut oportunitatea unei negocieri efective însă din negljență nu a intrat în negocieri cu cealaltă parte sau a omis intenționat să negocieze anumite clauze tocmai pentru a invoca ulterior ineficacitatea lor conform art. 1203 din Codul civil, ea nu va putea înlătura aplicabilitatea clauzelor pretins neuzuale.

Cerința negocierii efective impusă de principiul general al bunei-credințe se verifică în raport de toate clauzele contractuale. Împrejurarea că proprietarul i-a acordat chiriașului oportunitatea negocierii reale doar a anumitor clauze, în timp ce cu privire la altele (i.e. cele ce fac parte din enumerarea prevăzută de art. 1203 din Codul civil) nu a acceptat modificări, nu este de natură să înlăture incidența sancțiunii prevăzute de art. 1203 din Codul civil.

Nu este necesar ca întregul contract de închiriere să fie un standard pentru ca acele clauze din cuprinsul său ce fac parte din categoria celor reglementate de art. 1203 din Codul civil să fie considerate ineficace, ci este suficient ca doar respectivele clauze să fie un standard, restul clauzelor contracte putând fi negociate. O astfel de ipoteză ridică, însă, mai multe dificultăți de ordin probatoriu decât demonstrarea caracterului standard al întregului contract din care fac parte.

În ipoteza în care contractul de închiriere este pregătit în avans de proprietar cu intenția de fi utilizat în relația cu un singur chiriaș (d.e. proprietarul oferă spre închiriere un singur imobil), chiar dacă proprietarul nu îi acordă chiriașului oportunitatea reală de a negocia conținutul contractului, eventualele clauze care se încadrează în oricare din categoriile indicate de art. 1203 din Codul civil nu vor putea fi considerate, în opinia noastră, drept neuzuale. Aceasta întrucât lipsește vocația unei utilizări generale și repetate a acelei clauze.

Tot astfel, dacă proprietarul oferă spre închiriere două bunuri cu privire la care intenționează să utilizeze același proiect de contract de închiriere pregătit în avans și de la care nu este dispus să accepte devieri în urma negocierilor cu chiriașii, în opinia noastră nu se poate susține că acel contract (și cu atât mai puțin clauzele din cuprinsul său) are vocația unei utilizări generale și repetate că ar fi un standard.

În dreptul german, de exemplu, este suficient ca o clauză să fie utilizată de cel puţin trei ori pentru a putea deveni un standard, indiferent dacă e vorba de tranzacţii între aceleaşi părţi.

Potrivit art. 305 alin. (1) din Codul Civil German: „(1) Standard business terms are all contract terms pre-formulated for more than two contracts which one party to the contract (the user) presents to the other party upon the entering into of the contract. It is irrelevant whether the provisions take the form of a physically separate part of a contract or are made part of the contractual document itself, what their volume is, what typeface or font is used for them and what form the contract takes. Contract terms do not become standard business terms to the extent that they have been negotiated in detail between the parties”.

Este adevărat că, în dreptul german, această concluzie rezultă dintr-o dispoziție expresă a legii, inexistentă în dreptul român, însă este util să arătăm ce este rezonabil a se înțelege prin utilizare repetată.

Atunci când proprietarul are mai multe spații (i.e. cel puțin trei) pe care le oferă spre închiriere în condiții asemănătoare, în opinia noastră, contractul de închiriere pregătit în avans de proprietar pentru a fi utilizat în vederea închirierii acestor spații va putea fi considerat ca având vocația unei utilizări generale și repetate. Dacă un astfel de contract cuprinde și clauze din categoria celor listate în art. 1203 din Codul civil de la care proprietarul nu acceptă devieri în urma negocierilor cu chiriașul, și dacă astfel de clauze nu au fost acceptat expres și în scris de chiriaș, ele vor avea natura unor clauze neuzuale și deci ineficace, în conformitate cu prevederile art. 1203 din Codul civil.

  1. Condiția încadrării în lista reglementată de art. 1203 din Codul civil

Referitor la cea de-a doua condiție privind încadrarea clauzei într-una din categoriile enumerate de art. 1203 din Codul civil, în doctrina româneascӑ, la fel ca în dreptul italian, s-au conturat deja douӑ curente de opinie cu privire la caracterul exemplificativ ori limitativ al acestei enumerӑri: în timp ce o parte din autori[2] susţin cӑ „lista neagrӑ a clauzelor opresive” este exhaustivӑ aducând atât argumente legate de interpretarea gramaticalӑ a textului de lege cât şi argumente de drept comparat, într-o altӑ opinie[3], enumerarea clauzelor neuzuale ar fi una nelimitativă.

Doctrina italianӑ recunoaşte în mod unanim cӑ lista clauzelor opresive este una rigidӑ, fiind exclusӑ posibilitatea de a extinde prin analogie sfera art. 1341 din Codul civil italian şi la alte categorii de clauze[4]. Cu toate acestea, inclusiv la nivelul practicii judecӑtoreşti, se susţine cӑ interpretarea extensivӑ este totuşi admisibilӑ însӑ numai la nivelul şi în limitele fiecӑreia din categoriile de clauze listate, respectiv în mӑsura în care anumite prevederi contractuale pot fi încadrate în jaloanele conturate de art. 1341 din Codul civil italian[5].

În opinia noastră, cele două puncte de vedere nu sunt ireconciliabile: enumerarea categoriilor de clauze neuzuale este într-adevӑr una exhaustivă, însӑ orice clauză de o anumită gravitate pentru partea mai slabă poate fi subsumatӑ uneia dintre tipologiile prezentate de legiuitor. De asemenea, subscriem la ideea prezentată în doctrina italiană conform căreia se admite o interpretare extensivă în cadrul fiecărui tip de clauză dintre cele enumerate.

  1. Lipsa acceptării exprese și în scris

Referitor la cea de-a treia condiție a acceptării exprese și în scris a clauzei, practica majoritară a instanțelor române este în sensul că formalitatea acceptării exprese şi în scris a clauzei neuzuale înseamnă mai mult decât simpla semnare a contractului, raţiunea art. 1203 din Codul civil fiind aceea de a da ocazia părţii care se confruntă cu o masă de clauze standard de a le detecta pe cele potenţial abuzive, de a le cunoaşte conţinutul şi de a le evalua impactul.

Menționăm, cu titlu de exemplu cele reținute de Tribunalul Buzău prin Decizia nr. 9601/03.06.2014: “Instanţa constată că contractul încheiat între părţi este redactat de către cumpărătoare, fiind un contract tipizat, pe care reclamanta îl încheie cu toţi partenerii contractuali, cuprinzând clauze standard astfel cum sunt aceste clauze definite în art. 1202 alin. 2 cod civil, fiind incluse în contract fără a fi negociate cu cealaltă parte, şi fiind o clauză standard care prevede în folosul celui care o propune limitarea răspunderii, dreptul de a denunţa unilateral contractul, iar în detrimentul celeilalte părţi limitarea dreptului de a opune excepţii, conform art. 1203 din Codul civil nu poate produce efecte decât dacă a fost acceptată decât în mod expres în scris de către cealaltă parte, ori în cauză pârâta nu a acceptat în mod expres în scris această clauză contractuală limitându-se doar a semna contractul redactat de reclamantă.”

Tot în sensul că acceptarea expresă și în scris a clauzelor implică mai mult decât simpla semnare a contractului menționăm și: (i) Sentința nr. 212/14.03.2016 pronunțată de Judecătoria Mizil, (ii) Decizia nr. 707/A/16.05.2016 pronunțată de Tribunalul Bihor, (iii) Sentința nr. 1240/06.04.2015 pronunțată de Judecătoria Cornetu, (iv) Sentința nr. 1162/03.02.2015 pronunțată de Judecătoria Sectorului 2 București, (v) Decizia nr. 835/01.06.2016 pronunțată de Tribunalul Iaşi.

În sens contrar s-a pronunțat Judecătoria Sectorului 5 București, prin Sentința nr. 2492/07.09.2015, reținând următoarele: “apărarea pârâtei în sensul că această clauză de exclusivitate ar fi neuzuală şi abuzivă, în conformitate cu dispoziţiile art. 1203 din Codul civil, este neîntemeiată. Astfel, potrivit acestui text de lege „clauzele standard care prevăd în folosul celui care le propune (…) restrângerea libertăţii de a contracta cu alte persoane (…) nu produc efecte decât dacă sunt acceptate în mod expres, în scris, de cealaltă parte”. Prin semnarea convenţiei de prestări servicii de intermedieri imobiliare, pârâta a acceptat în mod expres, în scris, toate clauzele cuprinse în aceasta, inclusiv clauza de exclusivitate cu privire la intermedierea ofertelor imobiliare prezentate de prestator în lista imobilelor, asumându-şi totodată şi toate obligaţiile stabilite în sarcina sa iar pârâta avea posibilitatea ca, în cazul în care nu era de acord cu o asemenea clauză, să refuze semnarea convenţiei.”

Printre soluţiile propuse în doctrina noastră, inspirate din dreptul italian, pe care le împărtășim, se numără semnarea în dreptul clauzei, asumarea ei expresă printr-un înscris separat sau la sfârşitul contractului într-o manieră care să indice suficient de clar consimțământul expres al părţii (d.e. prin transcrierea integrală a conţinutului clauzelor neuzuale ori indicarea doar a numărului de ordine al clauzelor neuzuale din contract şi/ sau a titlurilor clauzelor neuzuale).

Curtea de Casaţie din Italia, urmată de instanţele inferioare, a stabilit că, după semnătura de la sfârşitul contractului sau într-un document distinct de contract, este necesar a fi inserată o declaraţie specială de acceptare care fie reia conţinutul clauzelor standard, fie face trimitere la acestea identificându-le după număr sau după alte coordonate, urmând ca în dreptul lor să apară semnătura părții căreia i s-a propus clauza[6].

Potrivit art. 1203 Cod civ., în lipsa acceptării exprese și în scris a clauzei neuzuale de către partea căreia i-a fost propusă, aceasta nu produce niciun efect, fiind considerată nescrisă. 

În ceea ce priveşte regimul juridic al stipulaţiilor considerate nescrise, s-a considerat că pot fi atât clauze lovite de nulitate absolută, cât şi clauze sancţionate cu nulitatea relativă, însă nu cu acţiunea în anulare, ci cu o nulitate relativă care operează de drept[7].

Într-o altă opinie[8], în ipoteza clauzelor considerate ca nescrise se conchide că „practic, ar fi vorba de o nulitate absolută (şi parţială) care, însă, operează de drept”

De altfel, și în jurisprudenţa italianӑ s-a reţinut cӑ formalitatea impusӑ de art. 1341 Cod civ. italian este de ordine publicӑ[9].

Sub raportul efectelor, prevederile contractuale neuzuale care nu au fost acceptate expres şi în scris de către partea căreia i-au fost propuse, sunt înlăturate, urmând ca în locul lor sӑ se aplice dispoziţiile de drept comun, conform art. 1255 alin. (2) Cod civ.[10].

Dacă partea care impune în contractul de închiriere o clauză neuzuală (i.e. își impune propriul standard de clauză, fără a-i acorda celeilalte părți oportunitatea de a o negocia și pe care cealaltă parte nu o acceptă expres și în scris) se prevalează de ea pe parcursul executării contractului pentru a refuza executarea propriilor obligații, instanța chemată să soluționeze litigiul astfel născut va trebui să constate că acea clauză nu produce efecte, conform art. 1203 din Codul civil și să oblige partea care a impus respectiva clauză la acordarea de despăgubiri în favoarea celeilalte pentru prejudiciul cauzat prin refuzul/ suspendarea executării obligației sale.

Dacă partea care impune în contractul de închiriere o clauză neuzuală pretinde în temeiul acesteia executarea unei obligații de către cealaltă parte, aceasta din urmă poate ignora o astfel de pretenție, urmând a se apăra cu succes într-un eventual litigiu în care autorul clauzei neuzuale ar încerca să obțină executarea silită a obligației.

  • Tipurile de clauze potențial neuzuale întâlnite în contractele de închiriere

Fără pretenția unei analize exhaustive, ne vom apleca atenția asupra clauzelor potențial neuzuale din contractele de închiriere întâlnite cel mai frecvent în practică.

  • Clauze neuzuale privind denunțarea unilaterală a contractului

Să luăm exemplul unui contract de închiriere care include o clauză standard a proprietarului ce îi permite doar acestuia să denunțe unilateral contractul, clauză care nu a fost însă acceptată expres și în scris de chiriaș. Dacă proprietarul se prevalează de aceasta pentru a înceta ulterior contractul de închiriere, împiedicându-l pe chiriaș să folosească spațiul (d.e. blocându-i accesul chiriașului la spațiu sau deconectând spațiul de la utilități), instanța sesizată de chiriaș va trebui:

  • să constate mai întâi că acea clauză este neuzuală și nu produce efecte, conform art. 1203 din Codul civil,
  • să constate că nu a operat încetarea contractului de închiriere,
  • să îl oblige pe proprietar la asigurarea folosinței liniștite și utile a spațiului închiriat și
  • să îl oblige pe proprietar la plata de daune-interese pentru prejudiciul suportat de chiriaș ca urmare a împiedicării folosinței liniștite și utile a spațiului.

Dacă standardul de contract de închiriere al proprietarului (ori doar acea clauză standard) stabilește în favoarea ambelor părți dreptul de a denunța unilateral contractul, în opinia noastră, clauza de denunțare nu ar trebui să fie calificată drept neuzuală în sensul art. 1203 din Codul civil:

  • pe o parte în lumina unei interpretări gramaticale și per a contrario a art. 1203 din Codul civil, care califică drept neuzuale acele clauze standard de denunțare unilaterală instituite în folosul celui care le propune[11]. Or, dacă acestea ar fi instituite în favoarea ambelor părți iar ambele părți s-ar putea prevala în mod efectiv (iar nu doar teoretic) de ele, rațiunea sancțiunii ineficacității clauzei nu ar mai subzista

și

  • pe de altă parte în lumina jurisprudenței Curţii de Casaţie Italiene (art. 1203 fiind o traducere fidelă a art. 1341 din Codul civil italian[12]) care a reţinut că anumite clauze care dau posibilitatea ambelor părţi de a suspenda ori de a înceta contractul nu sunt abuzive dacă nu există nicio raţiune pentru a considera că, în mod obiectiv, ar putea fi mai împovărătoare pentru una din părţi decât pentru cealaltă. În jurisprudenţa instanţei supreme italiene există totuşi unele nuanţări, admiţându-se că anumite clauze, deşi reciproce, pot antrena efecte cu totul diferite în funcţie de partea care le invocă pentru că partea care le stabileşte are oportunitatea de a evalua anticipat efectele inserării ei în contract.

În acest caz, dacă proprietarul se prevalează de clauza reciprocă de denunțare unilaterală pentru a înceta contractul și îl împiedică ulterior pe chiriaș să folosească spațiul, chiriașul va trebui să probeze elementele abuzului de drept pentru a putea redobândi folosința liniștită și utilă a bunului și pentru a obține daune-interese.

Dacă locatarul nu va putea demonstra că proprietarul a acționat cu nesocotirea principiului bunei-credințe, efectele denunțării unilaterale a contractului se vor confirma retroactiv iar chiriașul nu va putea obține despăgubiri.

  • Clauze neuzuale privind reînnoirea tacită a contractului de închiriere

În enumerarea categoriilor de clauze neuzuale prevăzută de art. 1203 din Codul civil se regăsesc și clauzele privind reînnoirea tacită a contractului, una din condițiile pentru ca o astfel de clauză standard inclusă într-un contract de închiriere să fie considerată neuzuală fiind ca aceasta să fi fost stipulată de autorul său în detrimentul celeilalte părți.

Având în vedere mecanismul de operare a clauzei (standard) privind tacita relocațiune, respectiv faptul că prelungirea automată a contractului va fi opozabilă față de ambele părți, se pune problema dacă ea mai poate fi considerată neuzuală în condițiile în care efectele se produc în raportul de ambele părți și dacă natura dezavantajoasă a clauzei trebuie probată de către partea căreia i s-a propus clauza.

Așa cum arătam mai sus, anumite clauze, deşi reciproce, pot antrena efecte cu totul diferite în funcţie de partea care le invocă. De multe ori, o astfel de reciprocitate poate fi doar aparentă, autorul clauzei creînd doar impresia instituirii unui beneficiu pentru ambele părți printr-o clauză proprie standard, deși contextul executării contractului nu permite ca ambele părți să se bucure de aceleași efecte.

În dreptul italian, unii autori[13] vorbesc de o prezumție relativă că astfel de clauze favorizează partea care le-a propus, instanţele italiene raportându-se în abstract la clauzele enumerate în art. 1341 din Codul civil Italian, fără a ţine cont de efectele pe care le pot antama în concret.

În dreptul român, s-a exprimat, pe marginea acestui subiect, o opinie corect nuanțată[14] în sensul că problema avantajării ori dezavantajării uneia din părţi ar fi un aspect care ar trebui probat, însă numai în legătură cu anumite tipuri de clauze, eficacitatea acestora depinzând practic de rezultatul verificării modului în care ele dezechilibrează contractul.

S-a arătat că o astfel de verificare nu ar fi necesară în cazul unor clauze evident oneroase, cum sunt cele privind decăderea din drepturi ori din beneficiul termenului sau limitarea dreptului de a opune excepţii.

În opinia noastră, o clauză privind tacita relocațiune introdusă în contractul de închiriere de către una din părți nu poate fi considerată evident dezavantajoasă pentru cealaltă chiar dacă este un standard, fiind necesar ca cealaltă parte să probeze că ea dezechilibrează în defavoarea sa contractul.

Caracterul dezavantajos al clauzei ar trebui raportat la momentul încheierii contractului, iar nu la momentul executării sale. Cu alte cuvinte, partea căreia i s-a propus clauza va trebui să arate că acea clauză avea vocația dezechilibrării contractului încă de la momentul formării sale, nu doar că, în concret, în faza executării contractului, tacita relocațiune este sau a devenit contrară intereselor sale.

Problema caracterului neuzual al unei clauze standard privind tacita relocațiune dintr-un contract de închiriere se pune și dintr-o altă perspectivă, respectiv aceea a reiterării unei prevederi normative. Spre deosebire de alte categorii de contracte cu executare succesivă, tacita relocațiune este expres reglementată în cazul contractelor de închiriere, în cuprinsul art. 1810 din Codul civil: “(1) Dacă, după împlinirea termenului, locatarul continuă să dețină bunul și să își îndeplinească obligațiile fără vreo împotrivire din partea locatorului, se consideră încheiată o nouă locațiune, în condițiile celei vechi, inclusiv în privința garanțiilor. (2) Noua locațiune va fi însă pe durată nedeterminată, dacă prin lege sau convenția părților nu se prevede altfel.”

Prin urmare, partea căreia i s-a propus clauza se mai poate prevala de sancțiunea ineficacității clauzei neuzuale privind reînnoirea automată a contractului atât timp cât tacita relocațiune este oricum expres reglementată în cazul contractelor de închiriere?

În linie cu cele exprimate în doctrina italiană pe marginea articolului 1341 din Codul civil italian, formalitatea acceptării exprese și în scris a clauzei nu credem că este necesară atunci când o atare clauză reproduce o dispoziţie legală, pentru că aceasta completează ope legis voinţa părţilor, fiind cunoscută şi acceptată inerent, odată cu încheierea contractului.

Prin urmare, dacă prevederea din contract privind tacita relocațiune stabilește aceleași condiții și aceleași efecte cu cele ale art. 1810 din Codul civil, ea nu va putea fi considerată neuzuală pentru bunul motiv că ea nu este un standard, ci o normă de drept general aplicabilă.

Dacă însă tacita relocațiune expres reglementată printr-o clauză neuzuală inserată în contract deviază de la dispozițiile Codului civil (de exemplu stabilind că prelungirea automată a contractului se face pentru o perioadă determinată de timp sau că tacita relocațiune operează prin simplul fapt al folosirii bunului de către locatar după expirarea duratei locațiunii indiferent dacă acesta își îndeplinește sau nu obligația de plată a chiriei), atunci incidența art. 1203 din Codul civil nu este înlăturată, fiind necesară acceptarea sa expresă și în scris de către partea căreia i s-a propus pentru a putea produce efecte.

  • Clauzele neuzuale de excludere a incidenței art. 1203 din Codul civil

Sunt frecvent întâlnite în contactele de închiriere clauzele finale (așa-numitele boilerplate clauses) prin care părțile declară că au avut oportunitatea unei negocieri reale a tuturor clauzelor și prin care renunță în mod expres la incidența efectelor art. 1203 din Codul civil.

În opinia noastră, dacă, de facto, nu a existat oportunitatea reală de negociere a clauzelor, simpla inserare în contract a unei astfel de precizări nu este de natură să înlăture sancțiunea ineficacității acelor clauze care sunt neuzuale în sensul art. 1203 din Codul civil. Partea interesată va trebui să probeze însă că nu a avut o șansă reală de negociere (d.e. cu schimburi de corespondență, chiar și pe email, minute de ședință, etc.).

O astfel de clauză care tinde la înlăturarea efectelor art. 1203 din Codul civil poate fi ea însăși calificată drept neuzuală dacă se probează caracterul ei standard. Aceasta întrucât unul din principalele ei efecte este decăderea părții căreia i-a fost propusă clauza din dreptul de a invoca o excepție (i.e. excepția de ineficacitate a clauzelor neuzuale), astfel încât ea însăși trebuie să fie acceptată expres și în scris.

  • Clauzele de trimitere la regulamentele interne ale proprietarului

Așa cum menționam mai sus, de cele mai multe ori proprietarii sunt interesați să reglementeze cât mai în detaliu modul de folosire de către chiriaș a spațiului închiriat, date fiind riscurile la care se expun în cazul unei utilizări neconforme.

Pentru a evita transformarea contractului de închiriere într-un manual de utilizare a bunului, în practică proprietarii preferă să facă trimitere prin contract la un set de reguli externe, cunoscut sub diverse denumiri: Regulament intern, Manualul Chiriașului, etc., contractul de închiriere urmând a se completa cu conținutul acestora.

De regulă, prevederile unor astfel de seturi de reguli externe la care contractul doar face trimitere au natura unor contracte de adeziune, în sensul art. 1175 din Codul civil (“Contractul este de adeziune atunci când clauzele sale esențiale sunt impuse ori sunt redactate de una dintre părți, pentru aceasta sau ca urmare a instrucțiunilor sale, cealaltă parte neavând decât să le accepte ca atare.”), chiriașul neavând decât opțiunea de a le accepta ca atare, fără a le putea amenda.

Din acest motiv, orice eventuale prevederi neclare din astfel de seturi de reguli externe vor trebui interpretate în favoarea chiriașului, conform art. 1269 alin. (2) din Codul civil (“Stipulațiile înscrise în contractele de adeziune se interpretează împotriva celui care le-a propus.”).

Atunci când un astfel de set de reguli conține clauze ce întrunesc toate caracteristicile celor neuzuale, chiriașul poate invoca ineficacitatea lor în conformitate cu art. 1203 din Codul civil.

Astfel, dacă probează caracterul lor standard și nu le-a acceptat expres și în scris, chiriașul poate înlătura aplicabilitatea acelor clauze din regulamentul proprietarului care:

  • Limitează răspunderea proprietarului pentru lucruri, atunci când chiriașul ar suferi un prejudiciu.

De exemplu, proprietarul va răspunde pentru avarierea autovehiculului chiriașului parcat în imobilul închiriat dacă avarierea s-a produs din motive imputabile proprietarului (d.e. vicii de construcție sau proiectare), chiar dacă și-a limitat răspunderea prin regulamentul la care face trimitere contractul;

  • Îi permit proprietarului să împiedice accesul chiriașului la bunul închiriat (i.e. să suspende executarea propriilor obligații).

De exemplu, ar putea fi considerată neuzuală o clauză prin care proprietarul își rezervă dreptul de a împiedica accesul chiriașului la locul de parcare în anumite zile sau într-un anumit interval orar pentru ca proprietarul să folosească locul de parcare în interes propriu.

În schimb, o clauză prin care proprietarul și-ar rezerva dreptul de a bloca accesul chiriașului la parcare pentru neplata chiriei sau a altor cheltuieli stabilite prin contract nu reprezintă, în principiu, o clauză neuzuală întrucât ea nu este altceva decât o formă de manifestare a excepției de neexecutare a contractului, distinctă de ipoteza suspendării voluntare a obligațiilor.

  • Prevăd decăderea din drepturi a chiriașului (evident nu în contextul invocării excepției de neexecutare de către proprietar).

De exemplu, o clauză prin care chiriașul este decăzut din dreptul de a utiliza locul de parcare pentru abateri minore prevăzute de regulamentul locatorului, dar este ținut totuși de plata în continuare a chiriei aferente, ar putea fi calificată drept neuzuală (dacă ar fi întrunite toate celelalte condiții menționate în secțiunea I.A de mai sus). Într-o asemenea ipoteză nu se poate vorbi de o excepție de neexecutare invocată de locator dată fiind disproporția dintre obligația încălcată de chiriaș și obligația pe care locatorul refuză să și-o execute. Aceasta întrucât art. 1556 alin. (2) din Codul civil prevede că executarea nu poate fi refuzată dacă, potrivit împrejurărilor și ținând seama de mica însemnătate a prestației neexecutate, acest refuz ar fi contrar bunei-credințe.

În schimb, o clauză din regulamentul proprietarului prin care chiriașul este obligat la plata unor amenzi private pentru astfel de abateri (d.e. parcare neregulamentară, nerespectarea indicatoarelor de circulație din incinta complexului proprietarului, etc.) nu se încadrează în niciuna din categoriile de clauze enumerate de art. 1203 din Codul civil și, în consecință, chiar dacă ar fi un standard și nu ar fi acceptată expres și în scris, aplicabilitatea ei nu va putea fi înlăturată de chiriaș pe tărâmul art. 1203 din Codul civil.


[1] Thomas Zerres – Principles of the German Law on Standard Terms of Contract, articol publicat în data de 16 iulie 2011, disponibil pe site-ul http://www.jurawelt.com/sunrise/media/mediafiles/14586/German_Standard_Terms_of_Contract_Thomas_Zerres.pdf p. 5 şi jurisprudenţa la care face trimitere.

[2] A se vedea A.A. Moise în F.A. Baias, E. Chelaru, R. Constantinovici, I. Macovei ș.a., Noul Cod civil. Comentariu pe articole., Ed. C.H. Beck, București 2012 p. 1266.

[3] A se vedea Ionuţ Florin Popa în Liviu Pop, Ionuţ Florin Popa, Stelian Ioan Vidu – Curs de Drept Civil: Obligaţiile op. cit., p. 92.

[4] A se vedea Gino Gorla, Standard Conditions and Form Contracts in Italian Law, articol publicat de Societatea Americanӑ de Drept Comparat în The American Journal of Comparative Law, Vol. 11, nr. 1, 1962, disponibil pe http://www.jstor.org/stable/838553, p. 10). Autorul face trimitere la jurisprudenţa italianӑ, reţinând cӑ dispoziţiile art. 1341 din Codul Civil Italian nu pot fi extinse prin analogie şi asupra clauzelor penale, clauzele privind renunţarea la un drept, care instituie în mod expres o condiţie rezolutorie, privind rezerva proprietӑţii în cazul contractului de vânzare, etc.

[5] A se vedea Gino Gorla, op. cit., p. 9-10.

[6] A se vedea trimiterile la trimiterile la jurisprudenţa italianӑ din Gino Gorla – Standard Conditions and Form Contracts in Italian Law, articol publicat de Societatea Americanӑ de Drept Comparat în The American Journal of Comparative Law, Vol. 11, nr. 1, 1962, p. 12, disponibil pe http://www.jstor.org/stable/838553 și Cornel Popa, Cornelia Tӑbîrţӑ – Consideraţii privind reglementarea Noului Cod Civil asupra clauzelor neuzuale în Revista Românӑ de Drept al Afacerilor nr. 3/2013, p. 3, articol disponibil pe site-ul www.idrept.ro,

[7] A se vedea Marian Nicolae – Nulitatea parţială în noul Cod civil (sau despre clauze nule şi cele considerate nescrise), intervenţia autorului la Conferinţa „Reglementări fundamentale în Noul Cod civil şi în Noul Cod de procedură civilă”, Bucureşti, 17-18 februarie 2012, comunicare publicată în AUB Drept, 2012 – Supliment, p. 134.

[8] A se vedea Gabriel Boroi, Carla Alexandra Anghelescu – Curs de drept civil. Partea generală , Editura Hamangiu, Bucureşti, 2011, p. 227.

[9] A se vedea Gino Gorla, op. cit., p. 14 şi trimiterile la Culegerea de jurisprudenţӑ din nota de subsol 37.

[10] Art. 1255 alin. (2) NCC: „În cazul în care contractul este menţinut în parte, clauzele nule sunt înlocuite de drept cu dispoziţiile legale aplicabile”.

[11] Potrivit art. 1203 din Codul civil, „clauzele standard care prevăd în folosul celui care le propune limitarea răspunderii, dreptul de a denunţa unilateral contractul, de a suspenda executarea obligaţiilor sau care prevăd în detrimentul celeilalte părţi decăderea din drepturi ori din beneficiul termenului, limitarea dreptului de a opune excepţii, restrângerea libertăţii de a contracta cu alte persoane, reînnoirea tacită a contractului, legea aplicabilă, clauze compromisorii sau prin care se derogă de la normele privitoare la competenţa instanţelor judecătoreşti nu produc efecte decât dacă sunt acceptate, în mod expres, în scris, de cealaltă parte”.

[12] Potrivit art. 1341 Cod civ. Italian, (1) Clauzele standard stabilite de una din pӑrţi produc efecte faţӑ de cealaltӑ parte dacӑ, la momentul încheierii contractului, aceasta din urmӑ le cunoştea ori trebuia sӑ le cunoascӑ manifestând o diligenţă obișnuită. (2) În orice caz, nu vor produce efecte dacӑ nu sunt acceptate în mod expres şi în scris clauzele [n.n. standard] care stabilesc în favoarea celui care le propune, limitarea rӑspunderii, dreptul de a denunţa unilateral contractul sau de a suspenda executarea, care prevӑd în detrimentul celeilalte părţi decăderea din drepturi, limitarea dreptului de a opune excepţii, restrângerea libertăţii de a contracta cu terţe persoane, reînnoirea tacită a contractului, clauze compromisorii sau prin care se derogă de la normele privitoare la competenţa instanţelor judecătoreşti”.

[13] Paolissa Nebbia – Unfair Contract Terms in European Law. A study in comparative and EC Law, Hart Publishing, North America, 2007

[14] A se vedea A.A. Moise în F.A. Baias, E. Chelaru, R. Constantinovici, I. Macovei ș.a., op. cit., p. 1261.

Alte articole pe aceeași temă

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *