Prerogativa locatorului a împiedica folosința spațiului închiriat de către chiriaș

Frecvent, în contextul executării contractelor de închiriere, locatorii se confruntă la momentul încetării acestora cu refuzul chiriașilor de eliberare a spațiului închiriat.

În ipoteza în care refuzul eliberării spațiului survine încetării contractului prin ajungere la termen, locatorul care și-a procurat un titlu executoriu prin înregistrarea contractului la organul fiscal competent sau prin încheierea contractului în formă autentică va putea obține evacuarea silită a chiriașului prin intermediul executorului judecătoresc, fără a avea nevoie de o hotărâre judecătorească în acest sens, potrivit art. 1809 alin. (2) și (3) din Codul civil:

“(2) În privința obligației de restituire a bunului dat în locațiune, contractul încheiat pe durată determinată și constatat prin înscris autentic constituie, în condițiile legii, titlu executoriu la expirarea termenului.

(3) Dispozițiile alin. (2) se aplică în mod corespunzător și contractului încheiat pe perioadă determinată prin înscris sub semnătură privată și înregistrat la organul fiscal competent.”

Dacă însă, contractul de închiriere încetează din alte motive decât ajungerea la termen, inclusiv la inițiativa locatorului prin rezoluțiune (i.e. pentru neîndeplinirea obligațiilor contractuale asumate de chiriaș), sau prin denunțare unilaterală, sau dacă, deși motivul încetării este împlinirea termenului însă contractul nu este titlu executoriu, locatorul va avea nevoie, pentru a obține evacuarea chiriașului din spațiu, de o hotărâre judecătorească, fie conform procedurii de drept comun, fie potrivit procedurii speciale reglementate de art. 1034-1045 din Codul de Procedură Civilă.

Această condiție rezultă din prevederile exprese ale art. 1831 alin. (1) din Codul civil, aplicabile și în contractele încheiate între profesioniști, conform art. 1778 alin. (3) din Codul civil, potrivit cărora:

“(1) Dacă prin lege nu se prevede altfel, evacuarea chiriașului se face în baza unei hotărâri judecătorești.”

Procedura specială de evacuare

Potrivit procedurii speciale de evacuare, locatorul care dorește să intre în posesia imobilului după încetarea contractului de închiriere, va notifica locatarul prin intermediul executorului judecătoresc, punându-i în vedere să elibereze spațiul în 30 de zile de la comunicarea notificării.

Părțile au posibilitatea de a stabili anticipat renunțarea la formalitatea notificării prin executor judecătoresc printr-un act scris (d.e. prin chiar contractul de închiriere) prin care i se recunoaște locatarului dreptul de a recurge la procedura specială a evacuării imediat după încetarea contractului. Art. 1038 alin. (4) din Codul de Procedură Civilă stabilește în acest sens că:

“Locatarul poate renunța la notificarea prevăzută în prezentul articol prin act scris cuprinzând recunoașterea dreptului locatorului de a recurge imediat la procedura prevăzută la cap. II din prezentul titlu, dacă locațiunea încetează din orice motive, iar dreptul locatarului este socotit stins.”

Dacă locatarul astfel notificat refuză să evacueze spațiul, locatorul va solicita instanței să dispună, prin hotărâre executorie, evacuarea imediată a locatarului, cerere care se va judeca de urgență, în camera de consiliu. Dacă se face cu citarea părților, cererea se va judeca cu dezbateri sumare (însă fără posibilitatea locatarului de a formula cerere reconvențională sau cerere de chemare în judecată a altor persoane). Instanța va putea analiza într-un astfel de litigiu și eventualele pretenții ale locatorului legate de plata chiriei și a celorlalte sume devenite exigibile pe durata litigiului.

Locatorul poate intra în posesia bunului, fără hotărâre judecătorească, atunci când imobilul a fost anterior părăsit de locatar potrivit dispozițiilor art. 1040 din Codul de Procedură Civilă:

“(1) Dacă locatarul sau ocupantul care a fost notificat în condițiile prezentului titlu a părăsit imobilul, locatorul sau proprietarul poate intra în posesia acestuia, de drept, fără nicio procedură judiciară de evacuare. În caz contrar, sunt incidente dispozițiile prezentului capitol.

(2) Se prezumă că imobilul este părăsit în caz de încetare a activității economice ori de încetare a folosirii imobilului de către locatar sau ocupant ori de către persoanele aflate sub controlul lor, precum și în cazul returnării cheilor imobilului, ridicării echipamentelor, mărfurilor sau altor bunuri mobile din imobil.”

Corelarea cu reglementările din dreptul penal

Pătrunderea abuzivă sau fără drept a locatorului în spațiul închiriat riscă să degenereze într-o problemă de natură penală pentru locator, o astfel de faptă putând fi calificată drept violare a sediului profesional, în sensul art. 225 din Codul Penal:

“Pătrunderea fără drept, în orice mod, în oricare dintre sediile unde o persoană juridică sau fizică își desfășoară activitatea profesională ori refuzul de a le părăsi la cererea persoanei îndreptățite se pedepsește cu închisoare de la 3 luni la 2 ani sau cu amendă.”

Textul citat din Codul Penal ridică dificultăți de interpretare din perspectiva sintagmei fără drept, mai precis din perspectiva entității care este competentă să aprecieze cu privire la existența dreptului de pătrundere în spațiu: poate locatorul să aprecieze unilateral, în baza contractului de închiriere, dacă are un astfel de drept de pătrundere în spațiu (inclusiv dacă dreptul de folosință al chiriașului a încetat) sau, în toate cazurile, acest drept de pătrundere trebuie exercitat cu respectarea unei proceduri judiciare prealabile?

În opinia noastră, întrucât mecanismele de evacuare a chiriașului din spațiu fac obiectul unor reglementări specifice, locatorul nu va putea pătrunde prin mijloace proprii în spațiul închiriat nici chiar atunci când contractul încetează în baza unui pact comisoriu expres iar culpa chiriașului este incontestabilă (d.e. neplata chiriei) fără:

(i)       obținerea unei hotărâri judecătorești de evacuare în baza procedurii de drept comun sau a celei speciale reglementate de Codul de procedură civilă (urmată de evacuarea silită prin intermediul executorului judecătoresc dacă locatarul nu se conformează), sau fără

(ii)      încuviințarea executării silite de către instanță, în cazul în care contractul este deja titlu executoriu, iar evacuarea se cere ca urmare a expirării duratei contractuale.

Prin urmare, dreptul de pătrundere în spațiu al locatorului, inclusiv în sensul art. 225 din Codul penal, trebuie constatat în prealabil printr-o hotărâre a instanței, orice act de justiție privată din partea locatorului riscând să intre sub incidența legii penale. Scopul reglementărilor specifice din Codul de procedură civilă legate de evacuare este tocmai acela de a împiedica abuzurile din partea locatorilor, ce ar putea avea consecințe grave asupra activității economice a chiriașilor, reputației acestora, confidențialității/ secretului documentelor/ datelor păstrate în spațiul închiriat, etc.

Pe de altă parte, nu s-ar putea susține că obligativitatea parcurgerii unei proceduri judiciare pentru evacuarea chiriașului din spațiu ar aduce atingere dreptului locatorului asupra bunului (fie că vorbim de un drept de proprietate sau de un alt drept care include prerogativa folosinței) din moment ce procedura specială de evacuare instituită de Codul de Procedură civilă este una energică, cererea de evacuare judecându-se de urgență, cu dezbateri sumare sau chiar fără citarea părților, și fără posibilitatea chiriașului de a formula cerere reconvențională, și din moment ce locatorul are oricum dreptul la despăgubiri pentru întregul prejudiciu cauzat de lipsa folosinței bunului (inclusiv pierderea șansei de a încheia un contract de închiriere cu un terț, sau de a încasa de la noul chiriaș contravaloarea chiriei pentru perioada în care este lipsit de folosința bunului).

În sens contrar concluziei noastre de mai sus, dar în temeiul unor argumente pe care le considerăm cel puțin discutabile, printr-o decizie pronunțată în 2018 (i.e. Decizia nr. 99/A/21.02.2018 pronunțată de Tribunalul Maramureș Secția I Civilă) referitoare la răspunderea delictuală a locatarului, Tribunalul Maramureș a reținut că nu s-a săvârșit nicio faptă ilicită de către locatorul care a pătruns în spațiul închiriat la expirarea duratei contractuale, prin mijloace proprii (fără parcurgerea unei proceduri judiciare) și care a îndepărtat bunurile chiriașului din spațiul închiriat, și că nu sunt îndeplinite condițiile răspunderii civile delictuale.

În speță, reclamanta, în calitate de chiriaș, încheiase cu pârâta, în calitate de locator (și proprietar al spațiului) un contract de închiriere privind un spațiu comercial (i.e. sediul unei cofetării). Pârâta a notificat, cu un termen rezonabil în avans, încetarea contractului ca urmare a ajungerii la termen, solicitând eliberarea spațiului, însă reclamanta a refuzat să părăsească spațiul.

În acest context, pârâta a pătruns în spaţiu şi a procedat la îndepărtarea din spațiu a mai multor bunuri ale chiriașului, depozitându-le pe trotuar și încheind un proces-verbal în prezența unor martori, și a schimbat yala. În același timp locatorul a informat chiriașul despre înlăturarea bunurilor din spațiu, însă chiriașul nu s-a prezentat pentru a-și ridica bunurile.

Chiriașul a formulat plângere penală împotriva locatorului pentru săvârșirea de către acesta a infracțiunii de violare a sediului profesional, dispunându-se (prin Ordonanţa pronunţată la data de 15 mai 2015 de către Parchetul de pe lângă Tribunalul Maramureş) renunțarea la urmărirea penală pe motiv că, în raport de împrejurările concrete în care s-a săvârşit fapta, de scopul urmărit, precum şi de conduita şi circumstanţele personale ale locatorului, nu se justifică interesul public în urmărirea penală (i.e. nu s-a dispus încetarea urmăririi penale pe motiv că fapta nu ar fi existat sau nu ar fi prevăzută de legea penală ori nu a fost săvârșită cu vinovăția prevăzută de lege).

În mod surprinzător, instanța a reținut lipsa oricărei fapte ilicite săvârșite de locator și că “nu fapta pârâtelor intimate a stat la baza eventualelor pierderi suferite de reclamantă. Cauza pierderilor este reprezentată de neglijenţa manifestată de către societatea apelantă în protejarea propriului patrimoniu şi de atitudinea prin care aceasta cu orice preţ în ciuda voinţei manifestate a proprietarelor apartamentului, a dorit ocuparea apartamentului.” Instanța a reținut totodată că “reprezentantul reclamantei a avut cunoştinţă de întregul demers al pârâtelor cu privire la eliberarea spaţiului închiriat şi era obligat să ia măsurile necesare pentru a-şi recupera bunurile. Manifestând neglijenţă în acest sens, şi-a asumat eventualele pierderi suferite.”

Limitele invocării de către locator a excepției de neexecutare a contractului

Întrucât așa cum am arătat, pătrunderea locatorului în spațiu nu este posibilă decât cu parcurgerea în prealabil a unei proceduri judiciare, se pune problema dacă, fără o astfel de procedură, locatorul poate totuși împiedica direct folosința spațiului de către locatar prin alte modalități (d.e. blocarea accesului la spațiu sau întreruperea furnizării utilităților în spațiu), fără a pătrunde în spațiu. Reprezintă o astfel de conduită o modalitate valabilă de invocare a excepției de neexecutare de către locator sau de exercitare a dreptului locatorului la restituirea bunului sau, dimpotrivă, reprezintă o formă de exercitare abuzivă a dreptului de proprietate (sau de folosință) al locatorului asupra spațiului?

În opinia noastră, obligativitatea parcurgerii unei proceduri judiciare vizează strict accesul locatorului în spațiu și evacuarea chiriașului, nu și alte modalități de împiedicare a folosinței spațiului de către locatar, la care locatorul poate recurge direct, în măsura în care o astfel de măsură reprezintă o manifestare proporțională a excepției de neexecutare (d.e. neexecutarea obligației de plată a chiriei, a obligației de restituire a bunului la încetarea contractului), in sensul art. 1556 din Codul civil:

“(1) Atunci când obligațiile născute dintr-un contract sinalagmatic sunt exigibile, iar una dintre părți nu execută sau nu oferă executarea obligației, cealaltă parte poate, într-o măsură corespunzătoare, să refuze executarea propriei obligații, afară de cazul în care din lege, din voința părților sau din uzanțe rezultă că cealaltă parte este obligată să execute mai întâi.

(2) Executarea nu poate fi refuzată dacă, potrivit împrejurărilor și ținând seama de mica însemnătate a prestației neexecutate, acest refuz ar fi contrar bunei-credințe.”

A considera altfel înseamnă a i se nega locatorului, în lipsa unei prevederi legale exprese, dreptul de a invoca excepția de neexecutare a contractului, din moment ce bunul se află in toate cazurile în folosința chiriașului, locatorul neavând acces la acesta.

În acest sens s-a pronunțat și Tribunalul București, Secția a VI-a Comercială, printr-o decizie pronunțată la data de 29.10.2010, într-un litigiu declanșat de chiriaș (i.e. o companie deținătoare a unui lanț de restaurante) împotriva locatorului (i.e. proprietarul unui centru comercial din București).

Chiriașul, în calitate de reclamant, a solicitat emiterea unei ordonanțe președințiale prin care instanța să oblige locatorul să îi asigure folosinţa paşnică şi netulburată a spaţiului. Chiriașul a justificat caracterul urgent al cererii prin iminența producerii unui prejudiciu rezultând din “expunerea unui restaurant gol într-un centru comercial cu o afluenţă de public de genul Centrului Comercial X” de natură să afecteze “în mod grav imaginea societăţii şi implicit a celorlalte restaurante operate în Bucureşti” și din pierderea unei surse de venit care “o pune în imposibilitatea să achite drepturile salariale pentru salariaţii societăţii, care deserveau acest punct de lucru, precum şi celelalte obligaţii contractuale pe care şi le-a asumat faţă de furnizori şi terţi”.

Instanța a respins cererea chiriașului, reținând, printre altele, că “nu poate fi considerată o măsură abuzivă întreruperea curentului electric în spaţiul proprietatea pârâtei, în condiţiile în care aceasta invocă rezilierea contractului în baza pactului comisoriu expres inserat la art. 11.2.1 din contract, notificată reclamantei încă din luna aprilie 2010, urmare a neexecutării de către chiriaş a obligaţiei principale asumate prin contract, aceea de a plăti chiria, utilităţile şi serviciile prestate de locator la termenele stabilite”.

Într-o speță similară soluționată de Tribunalul București – Secția a VI-a Civilă (i.e. Decizia nr. 2365/04.06.2013), chiriașul (i.e. o companie deținătoare a unui lanț de cafenele) a chemat în judecată proprietarul spațiului închiriat (i.e. proprietarul unui centru comercial din Constanța) pentru a obține o ordonanță președințială prin care proprietarul să fie obligat să-i permită accesul în spaţiul închiriat şi continuarea folosinţei până ce instanţa investită cu soluţionarea litigiului de fond se va pronunţa asupra acţiunii sale, prin care a cerut să se constate că nu a intervenit încetarea contractului de închiriere.

Chiriașul a susţinut că actul abuziv la înlăturarea căruia tinde prin formularea cererii de ordonanţă preşedinţială este blocarea de către intimata-pârâtă a accesului în spaţiile închiriate, drept consecinţă a rezilierii contractului, susţinând că notificarea de reziliere a locatorului ar fi fost lipsită de efecte juridice.

În temeiul aceluiaşi contract de închiriere, chiriașul se prevala de dreptul său la liniştita şi utila folosinţă a spaţiului închiriat până la data expirării duratei contractuale, în timp ce locatorul invocă dreptul său de a aplica rezoluţiunea pentru neplata chiriei şi a costurilor aferente contractului, cu consecinţa încetării obligaţiei sale de asigurare a folosinţei.

Instanța a considerat că, atât timp cât chiriașul nu şi-a înde-plinit obligaţia de plată a chiriei, aparenţa dreptului este în favoarea locatorului, astfel că se impunea respingerea cererii de ordonanţă preşedinţială ca neîntemeiată.

Tot astfel, prin Sentința Civilă nr. 460/28.11.2012 pronunțată de Tribunalul Brașov – Secția a II-a Civilă, de contencios administrativ și fiscal, s-a reținut, în contextul rezilierii unui contract de închiriere de către proprietar pentru neplata chiriei la termen, că după expirarea termenului de 20 de zile de la declaraţia de reziliere făcută de proprietar, acesta  “avea dreptul să preia în fapt spaţiul în litigiu şi, implicit, să nu mai permită accesul chiriaşului, conduita reclamantului constând în împiedicarea accesului angajaţilor pârâtei în magazin începând cu luna februarie 2011 (şi recunoscută în cauză de reclamant) fiind una legală”.

În speță, instanța a considerat irelevantă împrejurarea că, ulterior primirii notificării de reziliere, chiriașul a achitat chiria restantă, dându-i câștig de cauză proprietarului și admițând cererea acestuia de constatare a rezilierii contractului de închiriere potrivit pactului comisoriu expres și de obligare a chiriașului la plata către locator a contravalorii bunurilor ridicate de chiraș din spaţiul comercial în litigiu.

Concluzionând, în opinia noastră, inclusiv în lumina practicii instanțelor de judecată, orice demersuri ale locatorului prin care acesta ar încerca să redobândească posesia bunului și evacuarea chiriașului la încetarea din orice motiv a contractului de închiriere trebuie sa fie precedată de parcurgerea unei proceduri judiciare, în lipsa căreia acțiunea locatorului reprezintă nu un abuz de drept, ci o acțiune ilicită.

Pe de altă parte, împiedicarea exercitării de către chiriaș a dreptului de folosință a spațiului este permisă ca mecanism de invocare a excepției de neexecutare, în măsura în care există proporționalitate între obligația neexecutată de chiriaș și măsura blocării accesului la spațiul închiriat.

Alte articole pe aceeași temă

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *