Desființarea constructiilor neautorizate – principalele idei discutate în cadrul dezbaterii din 28.06.2021

Invitati (in ordine alfabetica):

  • Av. dr. Ramona Bîrlog, Managing Associate FIRON BAR-NIR
  • Av. Ștefania Măciuceanu, avocat titular al cabinetului individual cu același nume
  • Av. conf. univ. dr. Ovidiu Podaru, Facultatea de Drept, UNIVERSITATEA BABEȘ BOLYAI, CLUJ- NAPOCA
  • Jud. Liviu Ungur, Vicepreședinte Curtea de Apel Cluj.
  1. Atunci când nu reprezintă un act de dispoziție voluntar al proprietarului, desființarea construcțiilor poate interveni în 3 cazuri:
  2. Ca formă a răspunderii civile,
  3. Ca formă a răspunderii contravenționale și
  4. Ca formă a răspunderii penale.
  5. Premisa atragerii răspunderii civile (de regulă delictuale) este nesocotirea dreptului de proprietate, inclusiv a limitelor dreptului de proprietate (independent de existența sau nu a autorizației de construire). De exemplu:
  6. edificarea construcției pe terenul altuia cu rea-credință (art. 582 alin. (1) lit. b) și alin. (2) din Codul civil);
  7. încălcarea distanței minime între construcții, a distanțelor minime pentru ferestrele de vedere (art. 612 și art. 615 din Codul civil);
  8. încălcarea dreptului la însorire a celui mai vechi amplasament sau a altor limitări legale sau convenționale ale dreptului de proprietate (art. 3 din Ordinul 119/2014 privind Normele de igienă și sănătate publică privind mediul de viață al populației).
  9. Soluția desființării construcției în aceste cazuri trebuie să țină cont de principiul proporționalității în raport de prejudiciul cauzat titularului dreptului de proprietate încălcat.
  10. Premisa desființării construcțiilor neautorizate ca formă a răspunderii contravenționale: executarea de lucrări fără autorizație de construire sau cu încălcarea autorizației (temeiul răspunderii: art. 26 alin. (1) lit. a) și b) din Legea 50/1991) – indiferent pe terenul cui.
  11. Dacă se nesocotesc atât normele de drept civil (i.e. se încalcă dreptul de proprietate al terțului precum) cât și normele de drept administrativ (i.e. se construiește fără autorizație sau cu încălcarea autorizație), vor putea fi antrenate ambele forme de răspundere în paralel: o acțiune inițiată de titularul dreptului de proprietate nesocotit și o acțiune inițiată de autoritatea locală în temeiul art. 32 din Legea nr. 50/1991.

Cele două litigii sunt independente, atât din punct de vedere al părților cât și al obiectului și al interesului ocrotit, neexistând, în principiu un risc de pronunțare a două hotărâri contradictorii, motiv pentru care suspendarea judecății (inclusiv suspendarea facultativă) nu s-ar justifica.

Titularul dreptului de proprietate nesocotit poate formula cerere de intervenție în litigiul inițiat de autoritatea locală.

  • În cazul în care se solicită (în fața instanței de contencios administrativ) anularea autorizației de construire (care privește o construcție deja realizată), este discutabil dacă instanța de contencios administrativ este competentă să dispună și măsura desființării construcției.

Pe de o parte, o interpretare extensivă a textului art. 1 din Legea 554/2004 legat de posibilitatea persoanei vătămate de a obține repararea pagubei, ar permite o atare concluzie (i.e. în măsura în care s-ar accepta că prin sintagma repararea pagubei se înțeleg toate formele de reparare, inclusiv desființarea lucrărilor). Pe de altă parte, dacă art. 1 din Legea 554/2004 se coroborează cu art. 18 alin. (3), concluzia ar fi aceea că prin sintagma repararea pagubei se înțelege doar plata de despăgubiri pentru daunele materiale și morale, astfel încât competența de soluționare a unei astfel de cereri aparține instanței civile (cu toate consecințele care decurg de aici, inclusiv plata taxei de timbru la valoare).

  • Mai poate fi dispusă măsura desființării în ipoteza în care cel care construiește fără autorizație sau cu încălcarea autorizației transferă proprietatea asupra construcției (d.e. odată cu terenul)?

Ca regulă, răspunderea contravențională este personală, ceea ce înseamnă că sancțiunile contravenționale pot fi aplicate doar față de autorul faptei (executantul și/ sau investitorul). Deși regula răspunderii personale ar trebui să se aplice atât în raport de pedeapsa principală (i.e. amenda contravențională) cât și în raport de pedepsele complementare (d.e. desființarea lucrărilor de construcție), este discutabil dacă (și în ce măsură) cel care a dobândit construcția edificată nelegal la autorul faptei contravenționale poate opune acest principiu pentru a se pune la adăpost de o eventuală desființare ulterioară a construcției.

Una din ipotezele avansate în cadrul dezbaterii a fost aceea că măsura desființării construcțiilor poate fi dispusă indiferent în mâinile cui ar trece, întrucât construcția/ lucrările de construcție se transferă afectate de viciul juridic al lipsei autorizației, iar necesitatea desființării ei/ lor apare ca o obligație propter rem. În această cheie de interpretare, rămâne însă deschisă întrebarea dacă măsura desființării poate fi dispusă în legătură cu o construcție/ lucrare de construcție neautorizată care a fost înstrăinată anterior emiterii procesului verbal de constatare și sancționare a contravenției, când viciul juridic nu era cunoscut de dobânditor. O posibilă abordare în acest caz, ar fi analizarea de către instanță (pe lângă proporționalitatea măsurii desființării în raport de gravitatea faptei) a modului de dobândire, respectiv dacă dobândirea s-a făcut cu bună sau cu rea-credință (i.e. dacă s-a cunoscut sau dacă putea fi în mod rezonabil cunoscută depășirea limitelor autorizației de construire).

Dezbaterea poate fi vizionata integral accesand linkul de mai jos:

Alte articole pe aceeași temă

1 Comment

  1. Buna ziua,
    Ma numesc Cristian Rusu, sunt avocat la Ordaea, am citit articolul dvs. din juridice.ro despre desfiintarea constructiilor neautorizate si analiza bunei crediinte a constructorului . Am o situatie in care proprietarul terenului refuza sa isi exprime vrea optiunea legata de accesiunea posibil de invocat, iar constructorul, in lipsa unei asemenea optiuni, nu isi poate valoriifca niciuna din variantele oferite de lege. Pur si simplu sunt blocat. Aveti vrea idee sau un material?

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *