Când intrarea în legalitate a lucrărilor de construcții neautorizate nu este posibilă – Regula de “10 NU” simplă –

  1. Nu poate fi obținută intrarea în legalitate de către investitorul care construiește pe terenul altuia, atunci când investitorul nu este titularul unui drept real preexistent asupra terenului sau asupra unei părți din teren, în virtutea căruia să aibă vocația dobândirii dreptului de proprietate asupra construcției (i.e. trebuie îndeplinite condițiile legate de pre-existența dreptului real care să permită eliberarea autorizației de construire în beneficiul direct al investitorului);
  2. Nu poate fi obținută intrarea în legalitate (nici în modalitatea autorizării post-factum și nici în modalitatea prevăzută de art. 37 alin. 6 din Legea nr. 50/1991 – i.e. . intabulare fără autorizație de construire și recepție, în baza certificatului de atestare/adeverinței privind edificarea construcției) cu privire la lucrări de construcții a căror existență încalcă limitele dreptului de proprietate al altora (d.e. limite legate de distanța minimă între construcții, de însorire, de fereastra de vedere, de dreptul de trecere, etc.) în lipsa acordului exprimat în formă autentică al titularului dreptului de proprietate afectat;
  3. Nu poate fi obținută intrarea în legalitate (nici în modalitatea autorizării post-factum și nici în modalitatea prevăzută de art. 37 alin. 6 din Legea nr. 50/1991) cu privire la lucrări de construcții care nu se încadrează în reglementările urbanistice existente (NB: condiția privește încadrarea în parametrii urbanistici existenți – POT, CUT, Hmax., retrageri, aliniamente, destinație, etc. -, nu în reglementările de tip pur administrativ impuse de autoritatea locală prin documentațiile de urbanism – d.e. obținerea unor acorduri/ avize/ documentații suplimentare);
  4. Nu poate fi obținută intrarea în legalitate în modalitatea autorizării post-factum cu privire la lucrări de construcții care, deși se încadrează în reglementările urbanistice existente, nu respectă cerințele esențiale de calitate în construcții și de securitate la incendiu precum și condițiile speciale impuse de autoritățile și entitățile competente să avizeze respectivele lucrări. Aceste condiții se vor verifica abia după eliberarea certificatului de urbanism în scopul intrării în legalitate, fie la momentul emiterii autorizație, fie la momentul recepției la terminarea lucrărilor (motiv pentru care eliberarea certificatului de urbanism în scopul autorizării intrării în legalitate nu poate fi refuzată);
  5. Nu poate fi obținută intrarea în legalitate prin mecanismul prevăzut de art. 37 alin. (6) din Legea 50/1991 dacă a fost emis un proces-verbal de constatare și sancționare contravențională (dar poate fi obținută intrarea în legalitate, în acest caz, dacă procesul-verbal de constatare și sancționare a contravenției este desființat de către instanță pe calea plângerii contravenționale);
  6. Nu poate fi obținută intrarea în legalitate prin mecanismul prevăzut de art. 37 alin. (6) din Legea 50/1991 dacă persoana interesată nu poate face dovada finalizării în fapt a lucrărilor de construcții (i.e. a momentului de la care începe să curgă termenul de prescripție a răspunderii contravenționale, conform Deciziei nr. 16/20.07.2020 pronunțate de Înalta Curte de Casație și Justiție pe calea recursului în interesul legii). Persoana interesată va trebui să pună la dispoziția autorității locale înscrisuri concludente din care să rezulte când au fost terminate în fapt lucrările de construcții: fie înscrisuri cu dată certă, în sensul art. 278 din Codul de procedură civilă, fie, în lipsa acestora, orice alte mijloacele de probă (d.e. declarații pe propria răspundere date de martori în formă autentică fața notarului public, procese-verbale de recepție între beneficiar și antreprenor, facturi emise de antreprenor și ordine de plată date de beneficiar din care să rezulte că plățile s-au făcut la finalizarea lucrărilor, rapoarte de evaluare, fotografii și filmări, etc.).
  7. Nu poate fi obținută intrarea în legalitate prin mecanismul prevăzut de art. 37 alin. (6) din Legea 50/1991 dacă fapta întrunește elementele constitutive ale infracțiunii prevăzute de art. 24 lit. a) din Legea nr. 50/1991, chiar dacă termenul de prescripție a răspunderii penale s-a împlinit fără a fi fost aplicată o sancțiune penală (dar există argumente pertinente în sensul că intrarea în legalitate poate fi dispusă de instanța penală, în temeiul art. 241 coroborat cu art. 28 alin. (2)  din Legea nr. 50/1991);
  8. Nu poate fi obținută intrarea în legalitate cu privire la lucrări de construcții care nu se încadrează în reglementările urbanistice existente prin promovarea ulterioară a unei documentații de urbanism derogatorii, al cărei scop este compatibilizarea noilor reglementări urbanistice cu lucrările deja executate, față de prevederile exprese ale art. 561 din Legea nr. 350/2001 (dar poate fi obținută intrarea în legalitate dacă se promovează ulterior o documentație de urbanism având un alt scop, și al cărei efect incidental este compatibilizarea noilor reglementări urbanistice cu lucrările deja executate – d.e. un nou Plan Urbanistic General sau un nou Plan Urbanistic Zonal care studiază o zonă mai extinsă);
  9. Nu poate fi obținută intrarea în legalitate dacă există o hotărâre judecătorească definitivă prin care se stabilește obligativitatea desființării respectivelor lucrări de construcții (pronunțată fie în temeiul art. 32 din Legea nr. 50/1991, în contextul angajării răspunderii contravenționale, fie în temeiul Codului civil, în contextul angajării răspunderii civile delictuale).
  10. Nu poate fi obținută intrarea în legalitate prin modalitatea autorizării post factum cu privire la construcții realizate înainte de 1 august 2001, în acest caz, intrarea în legalitate fiind un efect automat al intabulării construcției (i.e. art. 37 alin. 2 din Legea nr. 7/1991). În acest caz, intabularea este posibilă în lipsa autorizației de construire, în baza certificatului de atestare fiscală prin care se atestă achitarea tuturor obligațiilor fiscale de plată datorate autorității administrației publice locale în a cărei rază se află situată construcția, precum și a documentației cadastrale.

Alte articole pe aceeași temă

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *