articol redactat de avocat Andreea Secu – avocat specializat în drept imobiliar și
avocat Minuca Pârvulescu – avocat specializat în drept fiscal
Cu zece zile înainte de expirarea termenului-limită pentru cota redusă de TVA la achiziția de locuințe, piața imobiliară din România este paralizată de cel mai grav atac cibernetic din istoria Agenției Naționale de Cadastru și Publicitate Imobiliară (ANCPI). Mii de cumpărători riscă să plătească o diferență de TVA de până la 72.000 de lei.
Blocarea sistemului informatic al ANCPI
Începând cu data de 14 iulie 2026, sistemele informatice ale ANCPI — inclusiv platforma e-Terra, coloana vertebrală a evidenței de carte funciară din România — sunt nefuncționale în urma unui atac cibernetic de o gravitate fără precedent în istoria instituției. Atacatorii susțin că au extras baze de date masive, precum și copii ale serverelor conținând codul-sursă al aplicațiilor e-Terra și RENNS, pe care le-au scos la vânzare pe forumuri specializate.
ANCPI a anunțat izolarea sistemelor și migrarea aplicațiilor către Cloudul guvernamental, cu repornirea etapizată a serviciilor doar după verificări de securitate efectuate de instituțiile competente ale statului. Cert este că nici astăzi, 21 iulie 2026, la o săptămână de la atac, sistemele nu sunt funcționale.
Consecința practică este că nu se pot înregistra și lucra cererile pentru apartamentarea condominiilor, iar notarii publici nu pot obține extrasele de carte funciară pentru autentificare, documente fără de care contractele de vânzare nu pot fi încheiate. Prin urmare, vânzările de imobile sunt blocate.
Una din consecințele imediate ale blocajului: diferența dintre 9% și 21% TVA, plătită de cumparatorii care nu au putut încheia în intervalul 14 iulie 31 iulie 2026 contracte de vânzare
Potrivit art. III din Legea nr. 141/2025 privind unele măsuri fiscal-bugetare, beneficiul cotei reduse de TVA de 9% la achiziția de locuințe se aplică numai vânzărilor perfectate până la data de 31 iulie 2026. După această dată, cota aplicabilă devine 21% si, ca regulă, se suportă de cumpărător.
Concret, cumpărătorii care au semnat promisiuni de vânzare și au achitat avansuri din preț — în unele cazuri chiar prețul integral în avans — riscă, dacă sistemele ANCPI nu sunt repuse în funcțiune până la 31 iulie 2026, să suporte o diferență de TVA de până la 72.000 de lei (aproximativ 13.700 de euro), pentru că au fost împiedicați să semneze contractele la termen.
Exceptie o fac promitentii cumparatori care au prevazut in promisiunile de vânzare clauze care comută riscul majorarii de TVA de la ei la vânzător. În acest caz, diferența de cotă de TVA va fi suportată de vânzători prin diminuarea prețului
Beneficiul cotei reduse se aplică sub rezerva întrunirii cumulative a următoarelor condiții:
- cumpărătorul să fie persoană fizică;
- locuința să aibă o suprafață utilă de maximum 120 mp, exclusiv anexele gospodărești, și o valoare, incluzând terenul pe care este construită, care nu depășește 600.000 de lei, exclusiv TVA;
- locuința, la momentul livrării (care nu poate depăși 31 iulie 2026), să poată fi locuită ca atare, conform condițiilor legale în vigoare la data încheierii promisiunii;
- cumpărătorul să nu mai fi achiziționat o altă locuință cu cotă redusă de TVA începând cu 1 ianuarie 2023;
- cumpărătorul să fi încheiat, până la data de 1 august 2025, un act juridic (promisiune de vânzare) pentru achiziționarea unei astfel de locuințe și să fi achitat în temeiul lui un avans (care trebuie să fi fost de minimum 20% din preț, exclusiv TVA, în cazul actelor încheiate în perioada 3–31 iulie 2025).
Termenul de 31 iulie 2026 reprezintă, în opinia noastră, un termen de decădere pe care forța majoră îl poate suspenda conform Codului civil
Având în vedere modul în care este reglementată data-limită de 31 iulie 2026 pentru perfectarea contractelor de vânzare în Legea nr. 141/2025, aceasta are, în opinia noastră, natura juridică a unui termen de decădere: un termen instituit de legiuitor, de a cărui respectare este legat un beneficiu fiscal.
Regimul termenelor de decădere este expres reglementat de Codul civil. Potrivit art. 2548 alin. (2): „Cu toate acestea, forța majoră împiedică, în toate cazurile, curgerea termenului, iar dacă termenul a început să curgă, el se suspendă, dispozițiile art. 2.534 alin. (1) fiind aplicabile în mod corespunzător. Termenul de decădere nu se socotește însă împlinit decât după 5 zile de la data când suspendarea a încetat.”
Însăși legislația fiscală recunoaște efectul suspensiv al forței majore asupra termenelor prevăzute de lege pentru îndeplinirea obligaţiilor fiscale (art. 78 din Codul de procedură Fiscală).
Prin urmare, termenul este susceptibil de suspendare pe durata în care un caz de forță majoră împiedică semnarea contractului de vânzare. Atacul cibernetic asupra sistemelor ANCPI — un eveniment extern, imprevizibil, absolut invincibil și inevitabil, care blochează sistemul de cadastru și publicitate imobiliară — îndeplinește, în opinia noastră, condițiile pentru a fi calificat drept caz de forță majoră.
Remediul: semnarea în 5 zile de la remediere și formularea unei acțiuni în instanță
Dacă sistemele informatice ale ANCPI nu vor fi remediate până la 31 iulie 2026, cumpărătorii care îndeplinesc condițiile pentru cota redusă de 9% trebuie să semneze contractul de vânzare în termen de cel mult 5 zile de la data la care suspendarea a încetat — adică de la momentul repunerii în funcțiune a sistemelor, indiferent când va avea loc aceasta — și să achite prețul cu cota de TVA de 21% aflată atunci în vigoare.
Ulterior, aceștia au posibilitatea de a încerca să recupereze contravaloarea diferenței de TVA printr-o acțiune în instanță, demonstrând, pe de o parte, că la data de 31 iulie 2026 erau îndeplinite toate condițiile prevăzute de art. III din Legea nr. 141/2025 pentru ca vânzarea să poată fi perfectată și, pe de altă parte, că au fost împiedicați să semneze contractul până la acea dată de un caz de forță majoră — atacul cibernetic asupra sistemelor informatice ale ANCPI.
Necesitatea probării că toate condițiile legale erau îndeplinite la 31 iulie 2026
Pe lângă celelalte patru condiții care pot fi probate cu înscrisuri, condiția de la pct. (iii) de mai sus privește o chestiune de fapt care trebuie să fie preexistentă datei de 31 iulie 2026 — aceea ca locuința să poată fi locuită ca atare. Aceasta presupune îndeplinirea condițiilor prevăzute de art. 27 din Legea nr. 10/1995 privind calitatea în construcții: admiterea recepției la terminarea lucrărilor, punerea în funcțiune și recepționarea tuturor branșamentelor la utilitățile edilitare, corespunzător avizelor furnizorilor de utilități anexate autorizației de construire.
Fiind o chestiune de fapt, ea trebuie probată cel târziu la data de 31 iulie 2026.
Pentru a maximiza șansele de reușită într-un viitor proces de recuperare a diferenței de TVA, este recomandabilă preconstituirea de probe în acest sens: fie un proces-verbal de constatare a situației de fapt întocmit de un executor judecătoresc, fie o încheiere de certificare de fapt emisă de un notar public — în ambele cazuri, după o verificare la fața locului, efectuată cel târziu la 31 iulie 2026.
Demersuri în instanță: cum poate fi recuperată în instanță diferența de TVA achitată în plus?
Dacă la data vânzării, cota de 21% era în vigoare, dar cumpărătorul a pierdut facilitatea de 9% din cauza nefunctionarii sistemului informatic al ANCPI, în opinia noastră, diferența de cotă de TVA nu s-ar putea cere ca TVA de restituit, direct în contradictoriu cu Statul Român.
În ipoteza analizată nu se solicită „restituirea TVA”, deoarece taxa nu a fost achitată direct către Statul Român de cumpărător, ci a fost plătită de acesta vânzătorului/ dezvoltatorului care, ulterior procedurilor contabile, a virat-o mai departe Statului Român.
Ceea ce se solicită în instanță este repararea unui prejudiciu patrimonial egal cu diferența de 12 puncte procentuale, produs ca urmare a intervenirii cazului de forță majoră, sub rezerva ca instanța investită să califice astfel atacul cibernetic care a afectat sistemul informatic al ANCPI.
În acest scenariu, acțiunea cumpărătorului ar putea fi fundamentată pe plata nedatorată (generată de survenirea unui caz de forță majoră care a împiedicat perfectarea vânzării înainte de expirarea termenului limită pentru a beneficia de cota redusă – 31 iulie 2026) și îndreptată împotriva vânzătorului – cel care a încasat diferența de cotă de TVA – , acesta din urma, la rândul său, fiind nevoit să cheme în garanție Statul Român.
Doar în circumstanțe excepționale, jurisprudența CJUE admite că beneficiarul poate să solicite direct autorității fiscale restituirea unei TVA facturate fără a fi datorată, atunci când recuperarea de la furnizor (în ipoteza analizată – vânzătorul/ dezvoltatorul) a devenit imposibilă sau excesiv de dificilă (i.e. în special din cauza insolvenței), iar taxa a ajuns efectiv la buget și nu există riscul unei duble restituiri.
Înainte de proces este utilă notificarea formală a vânzătorului — punerea în întârziere cu solicitarea de a recunoaște aplicabilitatea cotei de 9% sau de a restitui diferența. Nu pentru că este de așteptat ca acesta să se conformeze, ci pentru că refuzul lui documentat demonstrează că recuperarea de la vânzător a fost încercată, ceea ce pregătește terenul pentru acțiunea directă contra autorității fiscale în scenariul în care, între timp, dezvoltatorul intră în insolvență.
În ipoteza în care atacul cibernetic nu s-ar încadra în definiția legală a forței majore, iar instanțele chemate să se pronunțe pe acest aspect ar aprecia că existau mijloace de evitare/ prevenire a unui astfel de atac și că el nu se califică drept un eveniment extern, imprevizibil, absolut invincibil şi inevitabil (nici măcar pentru părțile la contractul de vânzare), poate fi luată în calcul și formularea unei cereri distincte, în temeiul răspunderii civile delictuale, în contradictoriu cu entitatea ce se va dovedi responsabilă pentru deturnarea sistemului informatic al ANCPI.
Succesul acestei acțiuni presupune dovada cumulativă că:
- documentația era efectiv pregătită la 31 iulie 2026;
- solicitarea operațiunii ANCPI a fost depusă ori încercată în timp util de către notar;
- blocajul sistemului informatic al ANCPI a fost cauza determinantă a nesemnării;
- diferența de TVA a fost efectiv plătită.
Concluzie:
Demersurile judiciare descrise mai sus rămân, în definitiv, remedii pentru un prejudiciu care nu ar trebui lăsat să se producă. Soluția firească și cea mai eficientă ar fi ca Parlamentul să proroge termenul de 31 iulie 2026 pentru perfectarea vânzărilor, cu o durată necesară pentru redresarea sistemelor informatice ale ANCPI, astfel încât cumpărătorii împiedicați de atacul cibernetic să poată beneficia de cota de de 9%.
O asemenea intervenție legislativă ar evita, deopotrivă: supraaglomerarea instanțelor cu un șir de litigii repetitive, generate de una și aceeași împrejurare, cu risc de soluționare neunitară; angajarea de costuri semnificative — onorarii, taxe judiciare — de către cumpărători de bună-credință care nu au nicio culpă în producerea blocajului; și, nu în ultimul rând, plata efectivă a unei diferențe de cotă de TVA care ar putea fi greu de recuperat ulterior de la stat, în condițiile crizei bugetare actuale.
Prezentul articol reflectă opinia autorilor la data publicării, are caracter general și nu constituie consultanță juridică. Pentru situații concrete, vă recomandăm să solicitați asistență juridică de specialitate.
