Despre recunoaşterea dreptului de proprietate dobândit prin accesiune asupra construcţiilor edificate nelegal

1. Introducere în problematica dezbaterii
   În practica instanţelor române, inclusiv în practica Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie, nu există unanimitate în legătură cu problema recunoaşterii, prin hotărâre judecătorească, a dreptului de proprietate dobândit prin accesiune asupra construcţiilor edificate nelegal. Până în prezent, s-au conturat două orientări:
   A. Într-o primă opinie s-a considerat că aceasta nu este posibilă întrucât:
   (i) accesiunea imobiliară artificială instituie o prezumţie relativă de proprietate care, potrivit art. 577 alin. (2)din Codul Civil, poate fi răsturnată, dacă prin lege sau act juridic nu se prevede altfel. Or, art. 37 alin. (5) din Legea nr. 50/1991, în versiunea de dinainte de 4 noiembrie 2016, şi respectiv acelaşi alineat coroborat cu alineatul (6) al art. 37 din versiunea actuală a Legii nr. 50/1991 prevăd altfel, prin faptul că împiedică intabularea construcţiei, considerând-o nefinalizată.
   (i) a recunoaşte o atare posibilitate ar însemna să se permită eludarea dispoziţiilor Legii nr. 50/1991. Mai precis, ar însemna să se permită, ca alternativă, calea contencioasă în vederea recunoaşterii dreptului de proprietate dobândit prin construire de fiecare dată când nu sunt îndeplinite cerinţele legale pentru recunoaşterea pe calea necontencioasă stabilită de lege, în lipsa unei prevederi legale exprese.
   B. Într-o a doua opinie, pe care o consider preferabilă, deşi există inconveniente, s-a apreciat că aceasta este posibilă întrucât:
   (i) recunoaşterea dreptului de proprietate dobândit prin accesiune nu constituie un impediment pentru aplicarea sancţiunilor prevăzute de Legea nr. 50/1991, motiv pentru care nu se poate considera că recunoaşterea dreptului de proprietate asupra construcţiei prin hotărâre judecătorească ar fi o modalitate de eludare a prevederilor Legii nr. 50/1991;
   (ii) efectul achizitiv de proprietate se naşte prin faptul încorporării materialelor de construcţie în teren, ca efect al accesiunii, independent de existenţa sau respectarea unei autorizaţii de construire. Prevederile art. 577 din Codul civil referitoare la accesiune nu instituie doar o prezumţie relativă de proprietate, ci chiar un mod de dobândire a dreptului de proprietate care îi permiteproprietarului terenului să devină proprietarul construcţiei prin simplul fapt al edificării construcţiei, cu materialele sale, pe terenul său, indiferent dacă sunt sau nu respectate cerinţele Legii nr. 50/1991.
   La data de 8 ianuarie 2019, Colegiul de Conducere al Curţii de Apel Bucureşti a sesizat Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie cu un recurs în interesul legii în legătură cu interpretarea art. 37 alin. (5) din Legea nr. 50/1991, în sensul dacă acesta constituie sau nu un impediment legal la dobândirea dreptului de proprietate asupra construcţiei ca efect al accesiunii imobiliare artificiale. Dosarul are nr. 98/1/2019 şi are termen de soluţionare la data de 8 aprilie 2019.
   Surprinzător, textul controversat al art. 37 alin. (5) din Legea nr. 50/1991 care face obiectul recursului este redat de autorii recursului într-o versiune care nu mai este în vigoare încă din 4 noiembrie 2016, ca urmare a modificărilor aduse Legii nr. 50/1991 prin Legea nr. 197/2016.
   În această versiunea anterioară a art. 37 alin. (5) din Legea nr. 50/1991, interdicţia de intabulare a construcţiilor edificate nelegal era expresă:
   „Construcţiile executate fără autorizaţie de construire sau cu nerespectarea prevederilor acesteia, precum şi cele care nu au efectuată recepţia la terminarea lucrărilor, potrivit legii, nu se consideră finalizate şi nu pot fi intabulate în cartea funciară. În această situaţie se aplică în continuare sancţiunile prevăzute de lege.”
   În versiunea actuală a art. 37 alin. (5) din Legea nr. 50/1991, interdicţia expresă de intabulare a fost eliminată:
   „Construcţiile executate fără autorizaţie de construire sau cu nerespectarea prevederilor acesteia, precum şi cele care nu au efectuată recepţia la terminarea lucrărilor, potrivit legii, nu se consideră finalizate.”
   Imposibilitatea intabulării rezultă, în prezent, din interpretarea per a contrario a alin. (6) al art. 35 din Legea nr. 50/1991:
   „Dreptul de proprietate asupra construcţiilor se înscrie în cartea funciară în baza unui certificat de atestare, care să confirme că edificarea construcţiilor s-a efectuat conform autorizaţiei de construire şi că există proces-verbal de recepţie la terminarea lucrărilor, sau, după caz, a unui certificat de atestare a edificării construcţiei, eliberate de autoritatea administraţiei publice locale competentă, care să confirme situaţia juridică actuală a construcţiilor şi respectarea dispoziţiilor în materie şi a unei documentaţii cadastrale.”
   Această diferenţă între versiunea alin. (5) dinainte de 4 noiembrie 2016 şi cea actuală este relevantă şi pe fondul problemei ce face obiectul RIL-ului, pentru că unele instanţe (d.e. C. A. Bucureşti) refuzau să recunoască dobândirea proprietăţii asupra construcţiilor ca efect al accesiunii pentru că, pe baza unei astfel de hotărâri, construcţia putea fi intabulată, eludându-se astfel interdicţia expresă din versiunea anterioară a alin. (5).
   Or, faptul că, în forma actuală, această interdicţie expresă nu se regăseşte, e un argument în plus în sensul că recunoaşterea de către instanţă a dreptului de proprietate asupra construcţiilor dobândit prin accesiune, ar trebui să fie posibilă.
2. Care sunt inconvenientele recunoaşterii de către instanţă a dreptului de proprietate dobândit prin accesiune asupra construcţiilor edificate nelegal?
   Pe baza unei hotărâri judecătoreşti prin care s-ar recunoaşte dobândirea proprietăţii asupra unei construcţii nelegal edificate, ca efect al accesiunii, devine posibilă intabularea, iar temeiul legal al înscrierii va fi altă prevedere din Legea nr. 7/1996 decât cea „clasică”, referitoare la autorizaţia de construire şi procesul-verbal de recepţie.
   O astfel de înscriere ar putea crea aparenţa, faţă de terţi, a unui titlu eficace şi incontestabil asupra construcţiei, pentru că, prin ipoteză, ea se va face fără menţiunile legate de lipsa autorizaţiei ori a procesului-verbal de recepţie.
   Aceasta ar putea periclita securitatea tranzacţiilor imobiliare, de exemplu, pentru că, dacă s-ar vinde construcţia înainte de împlinirea termenului de prescripţie pentru aplicarea sancţiunilor (penale sau contravenţionale) prevăzute de Legea nr. 50/1991, desfiinţarea construcţiei ori încadrarea ei în prevederile autorizaţiei ar putea fi dispusă indiferent în mâinile cui trece construcţia.
   De aceea, pentru acurateţea evidenţei cadastrale şi pentru atingerea scopului de a asigura securitatea tranzacţiilor imobiliare, intabularea ar trebui în mod necesar făcută cu menţiunile de rigoare legate de lipsa autorizaţiei de construire şi/ sau a procesului-verbal de recepţie.
   De lege ferenda, probabil după soluţionarea recursului în intersul legii, se va impune şi adaptarea legislaţiei referitoare la înscrierea în cartea funciară, astfel încât să fie posibilă intabularea dreptului de proprietate asupra unei astfel de construcţii doar cu precizările de rigoare legate de lipsa autorizaţiei şi/ sau a procesului-verbal de recepţie.
   În prezent, nu este posibilă nici măcar notarea în cartea funciară a terenului a unei construcţii care nu are autorizaţie de construire ori proces-verbal de recepţie pentru că nu există o reglementare expresă în acest sens. De lege ferenda, cred că ar trebui să fie reglementată expres şi o astfel de posibilitate.
3. Care e temeiul juridic al dobândirii dreptului de proprietate asupra construcţiei de către altcineva decât proprietarul terenului?
   În primul rând, ar trebui precizat că în ce priveşte dreptul de proprietate asupra construcţiilor, fie că vorbim de construcţii edificate chiar de proprietarul terenului, ori de construcţii edificate de titularul unui alt drept asupra terenului, există o discordanţă între titlul recunoscut de lege şi modul de dobândire a dreptului de proprietate.
   Titlul, respectiv certificatul de atestare eliberat de autoritatea locală, plus autorizaţia de construire, plus procesul-verbal de recepţie la terminarea lucrărilor, nu reflectă întocmai modul de dobândire a proprietăţii.
   În cazul în care constructorul e şi proprietarul terenului, titlul reflectă doar faptul vecin şi conex pe care se grefează prezumţia de proprietate instituită de accesiune, respectiv faptul că cineva a construit pe terenul propriu, cu materialele sale sau ale altuia, dar modul de dobândire a proprietăţii este accesiunea, iar nu faptul emiterii autorizaţiei şi al recepţionării lucrărilor.
   Cât priveşte situaţia în care cineva a construit pe terenul altuia, ar trebui stabilit mai întâi care sunt drepturile în baza cărora un terţ poate construi pe terenul altcuiva.
   Art. 1 din Legea nr. 50/1991 spune că autorizaţia de construire poate fi emisă doar titularului unui drept real, dar în Anexa la Legea nr. 50/1991 se stabileşte că aceasta se poate emite nu doar în favoarea titularului unui drept real principal (fiind enumerate în Anexă doar cele grefate pe proprietatea privată, respectiv, servitute, superficie, uz uzufruct), ci şi în favoarea titularului unui drept de creanţă izvorât din „contracte de cesiune, concesiune, comodat, locaţiune”, doar că în acest din urmă caz Legea ne spune că acea construcţie nu poate fi decât provizorie, fiind necesar acordul proprietarului pentru emiterea autorizaţiei de construire.
   Trecând peste erorile de tehnică legislativă care nu sunt ceva neobişnuit în domeniul construcţiilor (pentru că dreptul de concesiune nu e un drept personal, ci real şi pentru că printr-un contract de cesiune nu se poate transfera folosinţa asupra unui teren, pentru că acel contract s-ar numi obligatoriu altfel), este destul de clar că în oricare din scenariile de mai sus, acel drept real sau personal este dobândit de terţ în baza unui acord cu proprietarul terenului.
   Prin urmare, temeiul juridic al dobândirii dreptului de proprietate asupra construcţiei de către altcineva decât proprietarul terenului este convenţia părţilor, care împiedică operarea accesiunii în favoarea proprietarului terenului şi stabileşte limitele în care va fi exercitat dreptul de proprietate asupra construcţiei.
4. Poate fi înstrăinată o construcţie împreună cu terenul aferent, fără ca aceasta să fie înscrisă în prealabil în cartea funciară?
   Miza practică a obţinerii de către proprietarul terenului a unui titlu de proprietate asupra construcţiei edificate nelegal o constituie intabularea dreptului de proprietate asupra construcţiei în cartea funciară. La rândul său, miza practică a intabulării constă (cel puţin deocamdată, până cand va dobândi efect constitutiv de drepturi) în posibilitatea înstrăinării valabile a imobilului prin acte autentice, pentru că art. 36 din Legea nr. 7/1996 stabileşte că, în lipsa înscrierii prealabile, respectivul act de înstrăinare nu poate fi încheiat.
   Atunci când construcţia se vinde integral, împreună cu terenul aferent, se pune problema dacă o astfel de miză mai există, ori dacă nu cumva construcţia poate fi transferată valabil odată cu terenul, chiar dacă nu are număr cadastral propriu, nefiind intabulată.
   În opinia mea, un astfel de transfer este posibil şi valabil, construcţia fiind, în accepţiunea Codului civil, un accesoriu al terenului – bunul principal. Prin urmare, dreptul de proprietate asupra construcţiei se va putea transmite odată cu dreptul de proprietate asupra terenului, în baza principiului că accesoriul urmează principalul şi al prezumţiei de proprietate prevăzute de art. 579 alin. (1) din Codul civil că cel care e proprietar asupra terenului e prezumat a fi şi proprietarul construcţiei.
   Cel care dobândeşte construcţia în acest mod preia toate riscurile legate de construcţie de la vânzător.
   În primul rând, este riscul legat de aplicarea sancţiunilor contravenţionale complementare, respectiv desfiinţarea construcţiei ori încadrarea ei în prevederile autorizaţiei, sancţiuni care urmăresc bunul în mâinile oricui ar trece.
   În al doilea rând, este riscul ca acel dobânditor să nu îşi poată intabula dreptul de proprietate asupra construcţiei în cartea funciară.
   În lipsa intabulării, nu doar că dobânditorul construcţiei ar fi împiedicat să o transmită prin act autentic, dar orice terţ care ar pretinde un drept de proprietate asupra construcţiei ar putea răsturna prezumţia de proprietate ce operează în favoarea dobânditorului, pentru că alin. (2) al art. 579 din Codul civil spune că proba contrară este posibilă atunci când proprietarul terenului nu şi-a intabulat dreptul asupra construcţiei.

Nota Bene: Articolul a fost publicat pe www.juridice.ro la data de 21.02.2019, putând fi accesat şi aici:

https://www.juridice.ro/628712/despre-recunoasterea-dreptului-de-proprietate-dobandit-prin-accesiune-asupra-constructiilor-edificate-nelegal.html