- Distincții terminologice
Vorbim de promisiunea de vânzare a bunului altuia atunci când cel care se angajează să vândă bunul nu este, la momentul încheierii promisiunii, proprietar al bunului dar îşi asumă față de promitentul cumpărător obligația de dobândi dreptul de proprietate asupra acestuia şi de a îl transmite promitentului cumpărător printr-un contract de vânzare ce se va încheia ulterior promisiunii.
Codul civil nou permite mai mult decât încheierea unei simple promisiuni, reglementând expres posibilitatea încheierii unui contract de vânzare a bunului altuia, caz în care obligaţia vânzătorului se consideră executată fie prin dobândirea de către acesta a bunului, fie prin ratificarea vânzării de către proprietar, fie prin orice alt mijloc, direct ori indirect, care procură cumpărătorului proprietatea asupra bunului.
Vânzarea bunului altuia se aseamănă cu promisiunea de a vinde bunul altuia cu două particularități:
- în primul caz proprietatea se strămută de drept cumpărătorului din momentul dobândirii bunului de către vânzător sau al ratificării contractului de vânzare de către proprietar direct în temeiul contractului de vânzare, în timp ce în al doilea caz este necesară în plus încheierea unui contract de vânzare subsecvent în baza căruia se va transfera proprietatea;
- în primul caz forma autentică este obligatorie pentru validitatea actului, în timp ce în al doilea caz, forma autentică nu este obligatorie, dar părțile pot opta pentru ea din diverse considerente de ordin practic (dată certă, titlu executoriu, minimizarea riscurilor legate de clauzele neuzuale în contextul în care notarul este obligat să verifice consimțământul părților, etc.).
In lipsa unui cadru metodologic pentru aplicarea prevederilor noului Cod civil, nu stim sa fi fost incheiat pana in prezent vreun contract (valabil) de vanzare a bunului altuia. Mai precis, cerințele pentru autentificare nu au fost aliniate cu prevederilor noului Cod civil, notarii neputând să autentifice astfel de contracte pentru care forma autentică este obligatorie ad validitatem (i.e. extrasul de carte funciară pentru autentificare, certificatul de atestare fiscală, etc. care nu pot fi obținute decât la cererea proprietarului).
Vânzarea bunului altuia (inclusiv promisiunea de vânzare a bunului altuia) este distinctă de şi nu trebuie confundată cu vânzarea unui bun viitor. Distincția dintre ele este că la momentul vânzării/ încheierii promisiunii de vânzare, bunul viitor nu există în materialitatea sa, în timp ce bunul altuia există în materialitatea sa, dar nu se află în patrimoniul vânzătorului/ promitentului vânzător.
Exemple de situații în care se vând bunuri viitoare: (i) se vinde o construcție în stadiu incipient, pentru care s-a obținut autorizația de construire dar care nu a fost încă recepționată şi nici înscrisă în cartea funciară; (ii) se vinde o suprafață de teren ce face parte dintr-un lot mai mare, care urmează să fie dezmembrată şi identificată cu număr de carte funciară şi număr cadastral proprii după încheierea contractului de vânzare.
2. Imposibilitatea executarii silite in natura prin obtinerea unei hotarari judecatoresti care sa tina loc de contract
Executarea silită a unei obligații, atunci când debitorul refuză îndeplinirea ei de bună voie, se poate face fie în natură, prin obligarea debitorului la îndeplinirea însăşi obligației promise (cu excepția cazului în care o asemenea executare este imposibilă), fie prin echivalent, prin obligarea debitorului la plata de despăgubiri/ daune-interese, atunci când este imposibil ca obligația să mai fie executată în natură sau când executarea ei ulterior scadenței a devenit inutilă pentru creditor.
Ca regulă, atunci când se promite vânzarea (şi cumpărarea) bunului propriu al promitentului vânzător, dacă acesta refuză nejustificat să încheie contractul de vânzare prin care se transferă dreptul de proprietate, Codul civil instituie expres posibilitatea ca cealaltă parte să ceară în instanță executarea în natură a obligației, prin pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract de vânzare, dacă sunt îndeplinite toate cerințele de validitate:
Potrivit art. 1669 alin. (1) din Codul civil, „[c]ând una dintre părţile care au încheiat o promisiune bilaterală de vânzare refuză, nejustificat, să încheie contractul promis, cealaltă parte poate cere pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract, dacă toate celelalte condiţii de validitate sunt îndeplinite.”
Una din aceste condiții de validitate o reprezintă tocmai existența bunului în patrimoniul promitentului vânzător. Or, dacă obiectul promisiunii este vânzarea bunului altuia este evident că această cerință nu este îndeplinită, promitentul cumpărător neavând prin urmare dreptul ca, în cazul unui refuz nejustificat al promitentului vânzător, să ceară instanței să pronunțe o hotărâre care să țină loc de contract.
Aceeaşi concluzie rezultă şi din analiza reglementărilor referitoare la vânzarea bunului altuia, unde legiuitorul a prevăzut expres că, dacă vânzătorul nu asigură transmiterea dreptului de proprietate către cumpărător, acesta din urmă poate cere rezoluţiunea contractului, restituirea preţului, precum şi, dacă este cazul, daune-interese. Or, dacă aceasta este sancțiunea în cazul contractului de vânzare a bunului altuia, cu atât mai mult în cazul promisiunii de vânzare a bunului altuia nu putem avea o sancțiune mai aspră.
Odată ce, ulterior încheierii promisiunii de vânzare, promitentul vânzător dobândeşte dreptul de proprietate asupra bunului altuia, promisiunea se converteşte într-una de vânzare a bunului propriu, iar dar promitentul vânzător refuză nejustificat încheierea contractului de vânzare promis, dispozițiile art. 1669 alin. (1) din Codul civil menționat anterior, se vor aplica în mod corespunzător.
3. Remedii in caz de neexecutare a promisiunii de catre promitentul vanzator: daune-interese. Clauza penala vs. daune interese pentru prejudiciul efectiv suportat
In cazul neexecutării de către promitentul vânzător a promisiunii de vânzare a bunului altuia, singurul remediu la îndemâna promitentului cumpărător îl reprezintă executarea silită a obligației prin echivalent, respectiv obligarea promitentului vânzător la plata de daune-interese pentru prejudiciul astfel cauzat.
Ipoteza avută în vedere este aceea în care executarea obligației principale a promisiunii (i.e. semnarea contractului de vânzare) nu este posibilă pentru că, indiferent de motiv (exceptând forța majoră şi, de regulă, cazul fortuit), promitentul-vânzător nu a dobândit dreptul de proprietate asupra bunului promis.
Executarea silită a obligației prin echivalent. Regula
Ca regulă, potrivit art. 1531 din Codul civil, creditorul are dreptul la repararea integrală a prejudiciului pe care l-a suferit din faptul neexecutării, însă acest prejudiciu trebuie probat, respectiv creditorul trebuie să arate:
- care este pierderea efectiv suferită, respectiv ce cheltuieli a suportat creditorul în legătură cu promisiunea respectivă pe a cărei executare s-a bazat – d.e. cheltuieli cu realizarea proiectului pe terenul promis spre vânzare, cheltuieli cu consultanții tehnici, fiscali, juridici, etc., cheltuieli cu autentificarea promisiunii şi notarea ei în cartea funciară, cheltuieli cu executarea de către promitentul cumpărător a obligațiilor stabilite în sarcina sa prin promisiune.
Totodată creditorul este îndreptățit să recupereze, într-o limită rezonabilă, sumele plătite pentru evitarea sau limitarea prejudiciului. De exemplu dacă, în considerarea promisiunii, promitentul-cumpărător a încheiat un contract de prestări servicii pentru o perioadă de 1 an fără a avea dreptul de a denunța contractul mai devreme de expirarea acestui termen, promitentul-cumpărător va avea dreptul de a recupera de la promitentul-vânzător eventualele penalități achitate prestatorului de servicii pentru ieşirea anticipată din contract.
Proba se face cu documentele fiscale şi contabile relevante: contracte, facturi, ordine de plată, chitanțe, extrase de cont, etc.
- beneficiul de care promitentul-cumpărător a fost lipsit ca urmare a neexecutării promisiunii.
De exemplu, promitentul-cumpărător al unui teren a obținut o finanțare pentru realizarea pe acel teren a unui proiect. In contractul de credit/ împrumut în care promitentul-cumpărător are calitatea de împrumutat, s-a stabilit că acesta este scutit de dobândă pentru o anumită perioadă dacă dobândeşte dreptul de proprietate asupra terenului într-un anumit teren şi constituie, concomitent cu dobândirea dreptului său, un drept de ipotecă în favoarea entității finanțatoare. Dacă toate condițiile din promisiune pentru încheierea contractului promis sunt îndeplinite, dar promitentul vânzător refuză nejustificat încheierea acesteia, iar promitentul cumpărător este obligat la plata integrală a dobânzii în baza contractului de finanțare, promitentul cumpărător poate obține acoperirea unui astfel de prejudiciu.
Proba prejudiciului decurgând din beneficiul nerealizat este de cele mai multe ori extrem de anevoioasă, fiind dificil de probat nu atât contextul în care promitentul cumpărător a pierdut un astfel de beneficiu cât mai ales întinderea lui.
- existența şi întinderea prejudiciului nepatrimonial. Deşi în acest caz vorbim de un prejudiciu de ordin moral (d.e. este afectată imaginea sau reputația creditorului), probarea şi cuantificarea lui sunt în continuare necesare, ceea ce ridică în practică dificultăți semnificative.
De exemplu, după încheierea unei promisiuni de vânzare a unui teren şi obținerea autorizației de construire a proiectului, dar anterior semnării contractului de vânzare, promitentul cumparator anunță în presă intenția de a realiza un proiect pe respectivul teren. Pentru a obține despăgubiri pentru prejudiciului nepatrimonial rezultând din afectarea reputației, promitentul-cumparator trebuie să probeze că a suferit un prejudiciu de imagine ca urmare a neexecutării promisiunii de către promitentul vânzător.
- existența şi întinderea prejudiciului viitor, numai atunci când acesta este cert.
De exemplu, dacă în considerarea promisiunii, promitentul-cumpărător a angajat un manager de proiect cu contract de muncă pe durată nedeterminată, cuantumul salariului datorat acestuia în perioada de preaviz (asumând că promitentul-cumpărător desființează postul din organigramă ca urmare a imposibilității de realizare a proiectului) precum şi contribuțiile obligatorii pot fi calificate drept prejudiciu viitor pentru care promitentul-cumpărător va avea dreptul la despăgubiri.
- existența şi întinderea prejudiciului cauzat prin pierderea unei şanse de a obţine un avantaj, acesta putând fi reparat proporţional cu probabilitatea obţinerii avantajului, ţinând cont de împrejurări şi de situaţia concretă a promitentului-cumpărător
De exemplu, dacă promitentul-cumpărător renunță, odată cu încheierea promisiunii care ulterior nu se va mai fi executat, la şansa de a încheia o altă promisiune de vânzare cu proprietarul unui teren vecin (pentru dezvoltarea aceluiaşi proiect), a cărui suprafață şi valoare ar fi fost aproximativ egale cu cele ale terenului ce face obiectul promisiunii neexecutate (aşa cum ar putea rezulta dintr-un raport de evaluare) însă al cărui preț ar fi fost mai mic, promitentul cumpărător poate pretinde promitentului vânzător, cu titlu de daune-interese, respectiva diferență de preț.
La fel ca şi în cazul beneficiului nerealizat, proba prejudiciului decurgând din pierderea unei şanse este de multe ori extrem de anevoioasă, fiind dificil de probat întinderea unui astfel de prejudiciu.
Excepția posibilă de la regulă atunci când promisiunea de vânzare are ca obiect bunul altuia
In cazul promisiunii de vânzare a bunului altuia, proba prejudiciului cu privire la fiecare din cele 5 categorii ce pot face ca regulă obiectul reparației prin echivalent este mult mai dificilă, pentru că instanța va lua în calcul şi riscul asumat în mod natural de către promitentul-cumpărător atunci când a acceptat că obiectul promisiunii nu se află în patrimoniul promitentului-vânzător ci al unui terț, străin de promisiune.
Prin urmare, eventualele prejudicii decurgând din pierderea şansei, nerealizarea unui beneficiu precum şi eventualele prejudicii viitoare vor fi evaluate în lumina acestui risc asumat în mod firesc de către promitentul-cumpărător. Cu cât riscul asumat este mai mare cu atât va fi diluat şi dreptul promitentului-cumpărător la daune interese.
Dacă promitentul-cumpărător îi solicită promitentului-vânzător, anterior încheierii promisiunii de vânzare a bunului unui terț, să încheie cu acesta o promisiune distinctă de vânzare a respectivului bun, riscul neexecutării promisiunii de către promitentul-vânzător scade, astfel încât şansele de acoperire integrală a prejudiciului vor creşte.
Pentru a evita inconvenientele legate de proba prejudiciului care, aşa cum am văzut, nu sunt deloc neglijabile, este recomandabilă includerea în cuprinsul promisiunilor de vânzare a unor clauze penale, adaptate pentru fiecare caz de neexecutare în parte.
Rolul clauzelor penale este acela de a cuantifica în avans daunele-interese la care este îndreptățit creditorul în cazul neexecutării unei obligații contractuale.
Avantajul acestor clauze este că, în caz de neexecutare a obligației, creditorul nu mai trebuie să dovedească vreun prejudiciu, putând proceda direct la executarea clauzei penale, chiar dacă în realitate prejudiciul suferit ar fi mai mic sau nu ar exista deloc.
Este important de reținut că dacă penalitatea este excesivă raportat la prejudiciul pe care părțile promisiunii îl pot prevedea la momentul încheierii acesteia, instanța de judecată (la cererea promitentului-vânzător) o poate reduce, conform prevederilor exprese ale art. 1541 din Codul civil, părțile neputând elimina prin promisiune această prerogativă a promitentului vânzător.
