Agenda discutiei:
- Clauzele neuzuale în contractele de vânzare încheiate de dezvoltatori cu cumpărătorii de apartamente
De cele mai multe ori, astfel de contracte de vânzare, chiar dacă se încheie în formă autentică notarială, urmează un format standard, pregătit în avans de către dezvoltator.
În contextul acesta, una din problemele practice care apar, este dacă, în legătură cu astfel de contracte, cumpărătorul se poate prevala de instituția clauzelor neuzuale, reglementată de art. 1203 din Codul civil
„Clauzele standard care prevăd în folosul celui care le propune limitarea răspunderii, dreptul de a denunţa unilateral contractul, de a suspenda executarea obligaţiilor sau care prevăd în detrimentul celeilalte părţi decăderea din drepturi ori din beneficiul termenului, limitarea dreptului de a opune excepţii, restrângerea libertăţii de a contracta cu alte persoane, reînnoirea tacită a contractului, legea aplicabilă, clauze compromisorii sau prin care se derogă de la normele privitoare la competenţa instanţelor judecătoreşti nu produc efecte decât dacă sunt acceptate, în mod expres, în scris, de cealaltă parte”.
Din această listă exhaustivă de clauze, pot fi relevante pentru tematica noastră clauzele privind limitarea răspunderii vânzătorului pentru evicțiune și vicii ascunse, privind competența instanțelor, privind decăderea din drepturi a cumpărătorului, etc.
Pentru a putea fi calificată drept neuzuală, cu consecința nevalabilității ei potrivit art. 1203 din Codul civil, o clauză va trebui să întrunească în mod cumulativ următoarele cerințe:
(i) să fie un standard, respectiv (a) să emane de la una din părţi, (b) să fie utilizată ori să aibă vocația utilizării cu caracter general şi repetat şi (c) să nu fi fost negociată de părţi
și
(ii) să se încadreze în cel puţin una din categoriile de clauze enumerate expres în cuprinsul art. 1203 din Codul civil
și
(iii) să nu fi fost acceptată în mod expres și în scris de partea căreia i s-a impus.
Ce înseamnă clauză standard?
- Ce înseamnă că nu a fost negociată? Putem folosi ca reper definiția din art. 4 alin. (2) din Legea 193/2000 („O clauză contractuală va fi considerată ca nefiind negociată direct cu consumatorul dacă aceasta a fost stabilită fără a da posibilitate consumatorului să influențeze natura ei, cum ar fi contractele standard preformulate sau condițiile generale de vânzare practicate de comercianți pe piața produsului sau serviciului respectiv.”)
- Ce înseamnă caracter repetat?
- Trebuie să fie standard doar clauza respectivă sau întregul contract?
- Cum se probează caracterul standard? Cine are sarcina probei?
Lista de clauze din 1203 e exhaustivă sau exemplificativă?
Ce înseamnă acceptare expresă și în scris?
Cum pot fi acestea clauze înlăturate din contract? Care este sancțiunea care operează și în ce termen poate fi invocată?
Se poate pune problema existenței, în cuprinsul acestora, a unor clauzelor neuzuale (inclusiv având în vedere că aceste contracte se încheie în formă autentică notarială)?
- Legea privind clauzele abuzive în contractele dintre profesioniști și consumatori
În contractele de vânzare încheiate de cumpărătorii de apartamente cu dezvoltatorii – pot cumpărătorii beneficia de prevederile Legii nr. 193/2000 privind clauzele abuzive din contractele încheiate între profesioniști și consumatori?
„Art. 1: (1) Orice contract încheiat între profesioniști și consumatori pentru vânzarea de bunuri sau prestarea de servicii va cuprinde clauze contractuale clare, fără echivoc, pentru înțelegerea cărora nu sunt necesare cunoștințe de specialitate.
(2) În caz de dubiu asupra interpretării unor clauze contractuale, acestea vor fi interpretate în favoarea consumatorului.
(3) Se interzice profesioniștilor stipularea de clauze abuzive în contractele încheiate cu consumatorii.”
În condițiile în care se încheie în formă autentică notarială, se poate pune problema existenței în cuprinsul acestor contracte a unor clauze abuzive:
Legea 36/1995 – Art. 92 alin. (1) Pentru a lua consimțământul părților, după citirea actului, notarul public le va întreba dacă au înțeles conținutul acestuia și dacă cele cuprinse în act exprimă voința lor. Exteriorizarea consimțământului se materializează prin semnătură.
- Transferul riscului în contractele de vânzare de construcții – riscul desființării construcțiilor nelegale, ca măsura complementară amenzii contravenționale, este preluat de cumpărător? Sau răspunderea contravențională este personală și îl poate viza doar pe autorul faptei?
„Art. 28. – (1) O dată cu aplicarea amenzii pentru contravențiile prevăzute la art. 26 alin. (1) lit. a) și b) se dispune oprirea executării lucrărilor, precum și, după caz, luarea măsurilor de încadrare a acestora în prevederile autorizației sau de desființare a lucrărilor executate fără autorizație ori cu nerespectarea prevederilor acesteia, într-un termen stabilit în procesul-verbal de constatare a contravenției.
(2) Decizia menținerii sau a desființării construcțiilor realizate fără autorizație de construire sau cu nerespectarea prevederilor acesteia se va lua de către autoritatea administrației publice competente, pe baza planurilor urbanistice și a regulamentelor aferente, avizate și aprobate în condițiile legii, sau, după caz, de instanță. Pentru lucrări ce se execută la clădirile prevăzute la art. 3 lit. b) este necesar avizul Ministerului Culturii și Cultelor.
(21) Pentru lucrările aferente infrastructurii de transport de interes național, decizia menținerii sau a desființării construcțiilor realizate fără autorizație de construire sau cu nerespectarea prevederilor acesteia se va lua de către Ministerul Transporturilor pe baza unor expertize tehnice întocmite în condițiile legii sau, după caz, de instanța judecătorească.
(22) În vederea fundamentării deciziei privitoare la menținerea sau desființarea construcțiilor executate fără autorizație de construire sau cu nerespectarea prevederilor acesteia, rezultatele expertizei tehnice se supun aprobării Consiliului tehnico-economic al Ministerului Transporturilor pentru analiza conformității lucrărilor executate cu proiectul tehnic de execuție elaborat conform legii și cu respectarea condițiilor din acordul de mediu sau punctul de vedere al autorității competente emis cu respectarea legislației privind protecția mediului. Decizia menținerii/desființării construcțiilor se aprobă prin ordin al ministrului transporturilor și stă la baza emiterii autorizațiilor de construire/desființare.
(3) Măsura desființării construcțiilor se aplică și în situația în care, la expirarea termenului de intrare în legalitate stabilit în procesul-verbal de constatare a contravenției, contravenientul nu a obținut autorizația necesară.
Art. 32. (1) În cazul în care persoanele sancționate contravențional au oprit executarea lucrărilor, dar nu s-au conformat în termen celor dispuse prin procesul-verbal de constatare a contravenției, potrivit prevederilor art. 28 alin. (1), organul care a aplicat sancțiunea va sesiza instanțele judecătorești pentru a dispune, după caz:
a) încadrarea lucrărilor în prevederile autorizației;
b) desființarea construcțiilor realizate nelegal.
(2) În cazul admiterii cererii, instanța va stabili termenele limită de executare a măsurilor prevăzute la alin. (1).
(3) În cazul nerespectării termenelor limită stabilite, măsurile dispuse de instanță, în conformitate cu prevederile alin. (2), se vor duce la îndeplinire prin grija primarului, cu sprijinul organelor de poliție, cheltuielile urmând să fie suportate de către persoanele vinovate.
(4) În situațiile prevăzute la art. 24, organele de control vor putea cere organelor judiciare să dispună măsurile menționate la alin. (1). Organele de control competente, potrivit legii, pot cere organelor de urmărire penală sesizate și, după caz, instanței să dispună oprirea temporară a executării lucrărilor, pe tot parcursul procesului penal.”
- Transferul proprietății asupra construcțiilor neintabulate odată cu terenul: poate notarul autentifica un act de transfer cu privire la construcții neintabulate, ca accesoriu al terenului (ca efect al accesiunii imobiliare artificiale), în condițiile în care art. 37 alin. (6) din Legea 7/1996 prevede că :
“Actele notariale prin care se transmite, se modifică, se constituie sau se stinge un drept real imobiliar se încheie numai dacă bunurile imobile sunt înscrise în cartea funciară.”
iar prin Decizia 13/2019, ICCJ a stabilit că “Lipsa autorizației de construire sau nerespectarea prevederilor acesteia, precum și lipsa procesului-verbal de recepție la terminarea lucrărilor constituie impedimente pentru recunoașterea pe cale judiciară, în cadrul acțiunii în constatare, a dreptului de proprietate asupra unei construcții realizate de către proprietarul terenului, cu materiale proprii.”?
ICCJ spune ca lipsa autorizatiei e un impediment doar pentru recunoașterea pe calea judiciara a dreptului? Si daca da de ce s-ar aplica un regim diferențiat in cazul actelor notariale?
- Utilitatea instituției vânzării bunului altuia în reglementarea NCC
Art. 1.683. – (1) Dacă, la data încheierii contractului asupra unui bun individual determinat, acesta se află în proprietatea unui terț, contractul este valabil, iar vânzătorul este obligat să asigure transmiterea dreptului de proprietate de la titularul său către cumpărător.
(2) Obligația vânzătorului se consideră ca fiind executată fie prin dobândirea de către acesta a bunului, fie prin ratificarea vânzării de către proprietar, fie prin orice alt mijloc, direct ori indirect, care procură cumpărătorului proprietatea asupra bunului.
(3) Dacă din lege sau din voința părților nu rezultă contrariul, proprietatea se strămută de drept cumpărătorului din momentul dobândirii bunului de către vânzător sau al ratificării contractului de vânzare de către proprietar.
(4) În cazul în care vânzătorul nu asigură transmiterea dreptului de proprietate către cumpărător, acesta din urmă poate cere rezoluțiunea contractului, restituirea prețului, precum și, dacă este cazul, daune-interese.
(5) Atunci când un coproprietar a vândut bunul proprietate comună și ulterior nu asigură transmiterea proprietății întregului bun către cumpărător, acesta din urmă poate cere, pe lângă daune-interese, la alegerea sa, fie reducerea prețului proporțional cu cota-parte pe care nu a dobândit-o, fie rezoluțiunea contractului în cazul în care nu ar fi cumpărat dacă ar fi știut că nu va dobândi proprietatea întregului bun.
(6) În cazurile prevăzute la alin. (4) și (5), întinderea daunelor-interese se stabilește, în mod corespunzător, potrivit art. 1.702 și 1.703. Cu toate acestea, cumpărătorul care la data încheierii contractului cunoștea că bunul nu aparținea în întregime vânzătorului nu poate să solicite rambursarea cheltuielilor referitoare la lucrările autonome sau voluptuare.
E o specie a promisiunii faptei altuia?
Art. 1.283. – (1) Cel care se angajează la a determina un terț să încheie sau să ratifice un act este ținut să repare prejudiciul cauzat dacă terțul refuză să se oblige sau, atunci când s-a obligat și ca fideiusor, dacă terțul nu execută prestația promisă.
(2) Cu toate acestea, promitentul nu răspunde dacă asigură executarea obligației terțului, fără a se produce vreun prejudiciu creditorului.
(3) Intenția promitentului de a se angaja personal nu se prezumă, ci trebuie să reiasă neîndoielnic din contract sau din împrejurările în care acesta a fost încheiat.
Care este distincția, din punct de vedere practic, față de promisiunea de vânzare a bunului altuia?
Nu găsim nicio reglementare nici în Legea 7/1996 și nici în Ordinul 700/2014. Nu face obiectul publicității imobiliare
Cum și când operează transferul dreptului de proprietate?
În baza căror documente se face intabularea dreptului de proprietate?
- “Impactul “exploziei” prețurilor la materiale de construcții” în promisiunile de vânzare și contractele de vânzare cu plata în rate încheiate de dezvoltatorii imobiliare
- Pot dezvoltatorii imobiliari să obțină adaptarea promisiunilor de vânzare sau a contractelor de vânzare în temeiul impreviziunii?
Art. 1.271. -(1) Părțile sunt ținute să își execute obligațiile, chiar dacă executarea lor a devenit mai oneroasă, fie datorită creșterii costurilor executării propriei obligații, fie datorită scăderii valorii contraprestației.
(2) Cu toate acestea, dacă executarea contractului a devenit excesiv de oneroasă datorită unei schimbări excepționale a împrejurărilor care ar face vădit injustă obligarea debitorului la executarea obligației, instanța poate să dispună:
a) adaptarea contractului, pentru a distribui în mod echitabil între părți pierderile și beneficiile ce rezultă din schimbarea împrejurărilor;b) încetarea contractului, la momentul și în condițiile pe care le stabilește.
(3) Dispozițiile alin. (2) sunt aplicabile numai dacă:
a) schimbarea împrejurărilor a intervenit după încheierea contractului;
b) schimbarea împrejurărilor, precum și întinderea acesteia nu au fost și nici nu puteau fi avute în vedere de către debitor, în mod rezonabil, în momentul încheierii contractului;
c) debitorul nu și-a asumat riscul schimbării împrejurărilor și nici nu putea fi în mod rezonabil considerat că și-ar fi asumat acest risc;
d) debitorul a încercat, într-un termen rezonabil și cu bună-credință, negocierea adaptării rezonabile și echitabile a contractului.
– cine suportă trecerea de la cota redusă de TVA de 5% la 19% (în cazul locuințelor care au o suprafață utilă de maximum 120 m2, exclusiv anexele gospodărești, a căror valoare, inclusiv a terenului pe care sunt construite, nu depășește suma de 450.000 lei, achiziționate de persoane fizice.)
