Interviu cu Bogdan Dumitrache despre contractul de închiriere ca titlu executoriu și volatilitatea lui în anumite situații

Agenda discutiei:

1. Caracterul executoriu al contractelor de închiriere a unor imobile
2. Condiții: înregistrare la organele fiscale sau încheierea în formă autentică notarială și înregistrarea în Registrul Național de Publicitate Mobiliară;

Art. 1.798. – Contractele de locațiune încheiate prin înscris sub semnătură privată care au fost înregistrate la organele fiscale, precum și cele încheiate în formă autentică constituie titluri executorii pentru plata chiriei la termenele și în modalitățile stabilite în contract sau, în lipsa acestora, prin lege.

Art. 4 alin. (3) din Legea nr. 297/2018 privind publicitatea mobiliară (modificare din 11.09.2020)

(3) Înscrisurile sub semnătură privată care, potrivit legii, sunt valabil încheiate și au caracter de titlu executoriu, pot fi puse în executare numai sub condiția înscrierii în Registru.

– textul art. 4 alin. 3 stabilește că înscrierea în RNPM este o condiție pentru punerea în executare a titlului executoriu iar nu pentru ca acel contract să fie titlu executoriu. Adică, în cazul în care nu poate fi pus în executare pentru că nu este îndeplinită această cerință, mai este contractul titlu executoriu?

1. Relevanța datei înregistrării la organele fiscale: poate fi executată silit chiria aferentă perioadei anterioare înregistrării contractului la organele fiscale?

În opinia Institutului Național al Magistraturii (minuta întâlnirii președinților secțiilor civile ale Înaltei Curți de Casație și Justiție și curților de apel de la Timișoara, 05-06 martie 2020), contractul de locațiune este titlu executoriu pentru obligația de plată a chiriei, în integralitatea ei, independent de faptul că o parte a acesteia a devenit scadentă anterior momentului înregistrării actului juridic la organele fiscale.

Principalul argument: Textul art. 1798 C. civ., care atribuie fără nicio distincție valoare executorie contractului de locațiune în ceea ce privește realizarea obligației de plată a chiriei.

1. În cazul cesiunii contractului de închiriere către un terț, acesta își păstrează caracterul executoriu?

Paralela cu cesiunea contractelor de credit, și menținerea caracterului executoriu al acestora după cesiune.

Relevantă în acest sens este o decizie a ICCJ din 2014 (DECIZIA Nr. 3 din 14 aprilie 2014) prin care, deși s-a respins ca inadmisibilă sesizarea formulată de Tribunalul specializat Cluj în Dosarul nr. 15.427/211/2013 privind pronunțarea unei hotărâri prealabile pentru dezlegarea unei chestiuni e drept, ICCJ a retinut totusi ca „legiuitorul nu a conferit contractelor de credit trăsătura de titlu executoriu în considerarea persoanelor semnatare ale unor asemenea contracte, ci a naturii respectivelor convenții.

Modificarea părților originare ale actului juridic care constituie titlu executoriu nu afectează substanța titlului executoriu, poziția cesionarului fiind aceea a unui veritabil succesor cu titlu particular, care preia, astfel, toate drepturile pe care cedentul le avea în legătură cu creanța.”

Putem aplica același raționament și în cazul contractelor de închiriere?

1. Obiectul executării silite:
2. se pot executa silit și penalitățile de întârziere la plata chiriei (accesorium sequitur principale) sau doar valoarea chiriei?

Practica instanțelor este preponderent în sensul că doar chiria, dar există exemple de hotărâri prin care se încuviințează și executarea silită a penalităților de întârziere.

• Codul definește chiria ca un preț al folosinței bunului, dar nu circumstanțiază mai mult de atât. În cazul în care părțile convin că valoarea chiriei include și costul utilităților și/ sau alte servicii, contractul de închiriere reprezintă sau nu titlu executoriu în raport de întreaga valoarea a chiriei, astfel cum este aceasta definită de părți? Dacă valoarea utilităților/ serviciilor nu este defalcată în contract, locatorul poate proceda la executarea silită pentru întreaga sumă în temeiul titlului executoriu reprezentat de contract? Ce înseamnă chirie?
• Poate locatorul să procedeze la executarea silită a sublocatarului, în cazul neachitării de către acesta a chiriei, în raport de prevederile art. 1807 din Codul civil?

Art. 1807 alin (3) Locatorul poate, de asemenea, să se îndrepte direct împotriva sublocatarului pentru a-l constrânge la executarea celorlalte obligații asumate prin contractul de sublocațiune.

Este obligatoriu în acest sens ca și contractul de sublocațiune să îndeplinească cerințele legale pentru a fi titlu executoriu (i.e. să fie înregistrat la organele fiscale și înscris în RNPM)?

1. Caracterul cert al creanței care face obiectul executării silite
2. Notificarea încetării contractului de închiriere de către chiriaș afectează sau nu caracterul executoriu al contractului de închiriere/ afectează sau nu caracterul cert al creanțelor reprezentate de chiriile ulterioare notificării?
3. Ce înseamnă creanță neîndoielnică?

Art. 663 din: Codul de Procedură Civilă

(1) Executarea silită nu se poate face decât dacă creanța este certă, lichidă și exigibilă.

(2) Creanța este certă când existența ei neîndoielnică rezultă din însuși titlul executoriu.

(3) Creanța este lichidă atunci când obiectul ei este determinat sau când titlul executoriu conține elementele care permit stabilirea lui.

(4) Creanța este exigibilă dacă obligația debitorului este ajunsă la scadență sau acesta este decăzut din beneficiul termenului de plată.

1. Analizarea aspectelor care țin de încetarea contractului de închiriere pe calea contestației la executare
2. În raport de prevederile art. 713 alin. (2) din Codul de procedură civilă („[î]n cazul în care executarea silită se face în temeiul unui alt titlu executoriu decât o hotărâre judecătorească, se pot invoca în contestația la executare și motive de fapt sau de drept privitoare la fondul dreptului cuprins în titlul executoriu, numai dacă legea nu prevede în legătură cu acel titlu executoriu o cale procesuală pentru desființarea lui, inclusiv o acțiune de drept comun”), poate instanța învestită cu soluționarea contestației la executare să se pronunțe cu privire la valabilitatea încetării contractului de închiriere de către chiriaș sau acest aspect ține de fondul dreptului pentru care chiriașul trebuie să aleagă calea dreptului comun?

Art. 713 alin. (2) a fost modificat la data de 21.12.2018, prin Legea nr. 310/2018

• În cazul în care chiriașul se prevalează de un pact comisoriu prevăzut de contract, iar locatorul contestă operarea acestuia, poate instanța învestită cu soluționarea contestației la executare să se pronunțe cu privire la valabilitatea operării pactului comisoriu?

Sau și în acest caz este incident art. 713 alin. (2) întrucât chiriașul avea la îndemână calea unei acțiuni în constatarea operării pactului comisoriu pentru a se pune la adăpost de o posibilă executare silită a chiriei?

• Despre ipotecile legale ce poartă asupra unor bunuri imobile prevăzute de art. 2386 cod civil

„În afara altor cazuri prevăzute de lege, beneficiază de ipotecă legală:

1. vânzătorul, asupra bunului imobil vândut, pentru prețul datorat; această dispoziție se aplică și în cazul schimbului cu sultă sau al dării în plată cu sultă în folosul celui care înstrăinează, pentru plata sultei datorate;

2. promitentul achizitor pentru neexecutarea promisiunii de a contracta având ca obiect un imobil înscris în cartea funciară, asupra imobilului respectiv, pentru restituirea sumelor plătite în contul acestuia;

3. cel care a împrumutat o sumă de bani pentru dobândirea unui imobil, asupra imobilului astfel dobândit, pentru restituirea împrumutului;

4. cel care a înstrăinat un imobil în schimbul întreținerii, asupra imobilului înstrăinat, pentru plata rentei în bani corespunzătoare întreținerii neexecutate; dreptul de proprietate al debitorului întreținerii nu se va înscrie în cartea funciară decât odată cu această ipotecă, dispozițiile art. 2.249 aplicându-se în mod corespunzător;

5. coproprietarii, pentru plata sultelor sau a prețului datorat de coproprietarul adjudecatar al imobilului ori pentru garantarea creanței rezultând din evicțiune, asupra imobilelor ce au revenit coproprietarului ținut de o atare obligație;

6. arhitecții și antreprenorii care au convenit cu proprietarul să edifice, să reconstruiască sau să repare un imobil, asupra imobilului, pentru garantarea sumelor datorate acestora, însă numai în limita sporului de valoare realizat;

7. legatarii cu titlu particular, asupra imobilelor din moștenire cuvenite celui obligat la executarea legatului, pentru plata acestuia.”

• Când se poate înscrie în cartea funciară ipoteca promitentului-cumpărător pentru sumele plătite în contul imobilului? La data semnării promisiunii de vânzare sau la data la care obligația de restituire a avansului devine exigibilă? Care este rațiunea pentru care legiuitorul a condiționat existența acestei ipoteci de înscrierea prealabilă a imobilului în cartea funciară (spre deosebire de ipoteca vânzătorului pentru restul de preț care nu este supusă unei astfel de condiții)?
  • Referitor la ipoteca legală a promitentului-cumpărător – ce se înțelege prin sintagma sume plătite în contul imobilului? Doar avansul sau orice alte cheltuieli efectuate de promitentul-cumpărător?

D.e. promitentul-cumpărător al unui teren efectuează, până la perfectarea vânzării demersuri pentru obținerea aprobării unei documentații de urbanism sau a unei autorizații de construire pentru proiectul pe care intenționează să îl dezvolte pe teren daca il cumpara. În cazul în care vânzarea nu se perfectează (iar promisiunea nu clarifică dacă acestea sunt supuse restituirii sau nu), promisiunea este titlu executoriu pentru recuperarea acestor cheltuieli ?

• Care este obiectul ipotecii legale a antreprenorului/ arhitectului prevăzut de art. 2386 pct. 6 din Codul civil?

NB: conform art. 37 alin. (16) din Legea 7/1996, „Arhitecții și antreprenorii vor putea cere, în temeiul înscrisului original doveditor al contractului încheiat cu titularul înscris în cartea funciară, înscrierea unei ipoteci legale asupra imobilului care este obiectul lucrărilor ce s-au obligat să le facă, pentru garantarea prețului acestor lucrări.”

D.e. în cazul edificării unei construcții noi asupra unui teren, ipoteca poartă asupra terenului, asupra construcției sau asupra ambelor? Dacă ipoteca poartă și asupra construcției, cum poate fi acesta executată silit în condițiile în care, nefiind recepționată, construcția nu este nici intabulată în cartea funciară?

• Intabularea în cartea funciară a unei construcții reprezintă sau nu o condiție pentru executarea silită imobiliară a construcției odată cu terenul (terenul fiind intabulat în cartea funciară) sau poate fi transferată ca accesoriu al terenului?

Intabularea in CF a unui imobil este o condiție pentru urmărirea silită imobiliară? Sau doar pentru vânzarea la licitație publică/ adjudecare în contul creanței?

Legea 7/1996 –

Art. 36. –

(1) Actele notariale prin care se transmite, se modifică, se constituie sau se stinge un drept real imobiliar se încheie numai dacă bunurile imobile sunt înscrise în cartea funciară, cu excepția:

a) cazurilor prevăzute la art. 887 din Codul civil;

c) actelor de partaj succesoral sau voluntar, cu excepția cazului în care imobilele din masa partajabilă se dezlipesc sau se alipesc;

d) altor cazuri prevăzute expres de reglementările în vigoare.

(2) Dispozițiile alin. (1) se aplică corespunzător și celorlalte categorii de acte autentice prin care se transferă, se constituie, se modifică sau se sting drepturi reale care se înscriu în cartea funciară.

Prin Decizia 13/2019 pronunțată pe calea recursului in interesul legii, ICCJ a stabilit că “Lipsa autorizației de construire sau nerespectarea prevederilor acesteia, precum și lipsa procesului-verbal de recepție la terminarea lucrărilor constituie impedimente pentru recunoașterea pe cale judiciară, în cadrul acțiunii în constatare, a dreptului de proprietate asupra unei construcții realizate de către proprietarul terenului, cu materiale proprii.”

Mai poate fi invocata accesiunea imobiliara artificiala pentru transferul constructiei neintabulate odata cu terenul?

Art. 577. Din Codul Civil:

(1) Construcțiile, plantațiile și orice alte lucrări efectuate asupra unui imobil, denumite în continuare lucrări, revin proprietarului acelui imobil dacă prin lege sau act juridic nu se prevede altfel.

Art. 815. Din Codul de Procedură Civilă:

(1) Urmărirea silită imobiliară se întinde de plin drept și asupra bunurilor accesorii imobilului, prevăzute de Codul civil, precum și asupra fructelor și veniturilor acestuia.

(2) Bunurile accesorii nu pot fi urmărite decât odată cu imobilul.